Direction générale de lurbanisme, de lhabitat et de la construction
Habitat construction
MINISTÈRE DE LEMPLOI,
DE LA COHÉSION SOCIALE
ET DU LOGEMENT
Direction générale de lurbanisme,
de lhabitat et de la construction
Circulaire UHC/DH2 no 2005-40 du 28 juin 2005
relative à la fixation du loyer maximal des conventions
NOR : SOCU0510327C
(Texte non paru au Journal officiel)
Texte source :
Article L. 351-2 du code de la construction et de lhabitation.
Le ministre de lemploi, de la cohésion sociale et du logement à Mesdames et Messieurs les préfets de région (directions régionales de léquipements) ; Mesdames et Messieurs les préfets de département (directions départementales de léquipements).
La présente circulaire se substitue aux circulaires no 2004-15 du 6 juillet 2004 et no 2004-70 du 23 décembre 2004 relatives à la fixation du loyer maximal des conventions. Elle a pour objet de vous donner les valeurs (loyer maximal de zone, loyer maximal et redevances maximales) des loyers maximaux des logements nouvellement conventionnés applicables aux conventions conclues à compter du 1er juillet 2005. Ces valeurs sappliqueront également aux conventions signées par les délégataires dans les conditions définies par la circulaire no 2004-73 du 23 décembre 2004 relative à lélaboration des conventions de délégation de compétence en matière daides au logement prévues aux articles L. 301-3, L. 301-5-1, L. 301-5-2 et L. 321-1 du code de la construction et de lhabitation issus de larticle 61 de la loi no 2004-809 du 13 août 2004. Elles figurent dans les tableaux de lannexe I.
Jinsiste sur le fait quelles constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. Les loyers maximaux inscrits dans les conventions doivent, en effet, faire lobjet dun examen attentif de vos services qui doivent se préoccuper, dune part, du nécessaire équilibre de gestion des organismes et, dautre part, de la dépense globale de loyer (loyer + charges + consommations liées au logement) au regard des ressources des locataires et du service rendu. Vous porterez une attention particulière à la solvabilité des locataires lors de la fixation des loyers maximaux.
Par ailleurs, jattire votre attention sur le fait que lordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction transfère à lAgence nationale pour lamélioration de lhabitat (ANAH) la compétence pour signer les conventions ouvrant droit à laide personnalisée au logement en vertu de larticle L. 351-2 (4o). Néanmoins, vous continuerez à signer les conventions conclues en application de larticle R. 353-32 du code de la construction et de lhabitation jusquà la parution du décret dapplication de lordonnance.
Les autres précisions utiles à la fixation des loyers maximaux des conventions figurent dans les annexes II à XI de la présente circulaire.
Les dispositions de lannexe IV, des annexes VI à IX, et de lannexe XI sont inchangées par rapport à la circulaire no 2004-15 du 6 juillet 2004.
Pour le ministre et par délégation : Le directeur général de lurbanisme, de lhabitat et de la construction, F. Delarue |
LA PRÉSENTE CIRCULAIRE COMPORTE 11 ANNEXES
ANNEXE I. - Valeurs des loyers maximaux et des redevances maximales des opérations conventionnées à partir du 1er juillet 2005
ANNEXE II - Loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours
ANNEXE III - Champ dapplication du régime de la surface utile et de la surface corrigée
ANNEXE IV - Marges sur les loyers calculés sur la base de la surface utile
ANNEXE V - Cas particuliers et dérogations
ANNEXE VI - Modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile
ANNEXE VII - Calcul du coefficient de structure.
ANNEXE VIII - Recommandations nationales pour les marges départementales liées aux critères techniques
ANNEXE IX - Limitation du loyer au m2 pour les opérations financées avec du PLUS et du PLA-I dans le cas dannexes importantes
ANNEXE X - Règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers et des résidences sociales.
ANNEXE XI - Liste des communes constituant la zone 1 bis
ANNEXE I
VALEURS DES LOYERS MAXIMAUX ET DES REDEVANCES MAXIMALES DES OPÉRATIONS CONVENTIONNÉES A PARTIR DU 1er JUILLET 2005
A. - Valeurs du loyer maximal de zone (LMzone) des logements conventionnés en surface utile au 1er juillet 2005
Le loyer maximal de base mensuel est le produit du loyer maximal de zone (LMzone) tel quindiqué dans le tableau A ci-après et du coefficient de structure de lopération (CS) tel que calculé en annexe 7. Lannexe 6 rappelle les modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile.
Tableau A
Loyer mensuel en Euro par m2 de surface utile.
TYPES DE LOGEMENT | ZONE 1 | ZONE 1 bis (1) |
ZONE 2 | ZONE 3 |
---|---|---|---|---|
III. Logements financés en PLA dintégration | 4,82 | 5,14 | 4,22 | 3,92 |
III. a) Logements réhabilités avec subvention de lEtat (PALULOS) III. b) Logements financés à laide dun PLS et dune subvention de lANAH dans le cadre dun PST, LIP, secteur diffus (« logement très social ») III. c) Logements conventionnés sans travaux par des bailleurs autres que HLM |
5,10 | 5,46 | 4,53 | 4,16 |
III. a) Logements financés avec du PLUS III. b) « PALULOS communales » (2) III. c) Logements appartenant ou gérés par les organismes dHLM et conventionnés sans travaux suite à une acquisition sans aide de lEtat III. d) Logements financés à laide dun PLS et dune subvention de lANAH en OPAH, PIG, secteur diffus (« logement social ») |
5,43 | 5,76 | 4,76 | 4,42 |
IV. a) Logements financés en PCL III. b) ILM et ILN et logements financés avec des prêts du CFF en application du décret du 24.12.63 et des régimes postérieurs, après réhabilitation de lEtat, ou conventionnés sans travaux |
6,04 | 6,41 | 5,28 | 4,91 |
IV. Logements financés en PLS | 8,14 | 8,65 | 7,14 | 6,63 |
(1) Définie à lannexe XI. (2) Les opérations dites « PALULOS communales » concernent uniquement les logements à usage locatif des bénéficiaires de subventions à lamélioration des logements locatifs sociaux visés aux 2o et 3o de larticle R. 323-1 du CCH. |
B. - Valeur des loyers annuels maximaux des logements
conventionnés en surface corrigée au 1er juillet 2005
Le tableau B ci-après donne la valeur des loyers annuels maximaux de lensemble des logements conventionnés sous le régime de la surface corrigée, par type de logements et par zone.
Tableau B
Loyer annuel en Euro par m2 de surface corrigée.
TYPES DE LOGEMENT | ZONE 1 | ZONE 1 bis | ZONE 2 | ZONE 3 |
---|---|---|---|---|
III. Autres logements appartenant ou gérés par les organismes dHLM (à lexception de ceux visés au II. a) et IV. ci-dessous) réhabilités avec subvention de lEtat (PALULOS) ou conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation | 35,77 | 37,92 | 31,29 | 29,50 |
III. a) Logements financés à laide des anciens prêts CFF (autres que ceux mentionnés au IV ci-dessous) réhabilités avec subvention de lEtat ou conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation III. b) Pour les bailleurs autres que HLM, logements autres que ceux mentionnés au III déjà conventionnés et améliorés à laide de subvention de lEtat (PALULOS), appartenant notamment aux collectivités locales ou aux sociétés déconomie mixte |
37,38 | 39,52 | 33,27 | 30,58 |
III. « PALULOS communales » (1) | 40,08 | 42,50 | 35,57 | 33,32 |
IV. ILM et ILN et logements financés avec des prêts du CFF en application du décret du 24.12.63 et des régimes postérieurs, après réhabilitation avec subvention de lEtat ou conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation | 44,53 | 47,21 | 39,52 | 37,02 |
(1) Les opérations dites « PALULOS communales » concernent uniquement les logements à usage locatif des bénéficiaires de subventions à lamélioration des logements locatifs sociaux visés aux 2o et 3o de larticle R. 323-1 du CCH. |
C. - Valeur des loyers maximaux des logements conventionnés à laide de subventions de lANAH au 1er juillet 2005
Le décret no 2004-1403 du 23 décembre 2004 modifiant le code de la construction et de lhabitation et relatif au calcul des loyers des logements conventionnés en application de larticle L. 351-2 (4o ) a substitué la surface habitable dite « fiscale » (surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 mètres carrés par logement) à la surface corrigée pour le calcul des valeurs applicables aux logements conventionnés en vertu de larticle R. 353-32 du code de la construction et de lhabitation, bénéficiant de subvention de lANAH.
Les annexes prises en compte pour le calcul de la surface habitable dite « fiscale » sont celles définies par larrêté modifié du 9 mai 1995 du ministre du logement pris en application de larticle R. 353-16 du code précité. Il sagit des surfaces annexes réservées à lusage exclusif de loccupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Tableau C
Loyer mensuel en Euro par m2 de surface habitable dite « fiscale »
TYPES DE LOGEMENTS | ZONE A | ZONE B | ZONE C |
---|---|---|---|
II. Logements « très sociaux » (PST, LIP, secteur diffus) | 5,46 | 5,10 | 4,53 |
II. Logements « sociaux » (OPAH, PIG, secteur diffus) | 5,76 | 5,24 | 4,72 |
A titre exceptionnel, il pourra être dérogé aux valeurs du tableau ci-dessus, dans la limite du loyer maximal dérogatoire figurant dans le tableau suivant. Cette possibilité de dérogation vise en particulier les logements de petite taille afin de tenir compte de la cherté relative au mètre carré des petits logements par rapport aux grands, ainsi que ceux dont la superficie des annexes non prise en compte dans le calcul de la surface de référence est très élevée. Dans tous les cas, le loyer maximal retenu devra être significativement inférieur à celui pratiqué localement pour des logements comparables.
Loyer mensuel dérogatoire en Euro par m2 de surface habitable dite « fiscale ».
TYPES DE LOGEMENTS | ZONE A | ZONE B | ZONE C |
---|---|---|---|
II. Logements « très sociaux » (PST, LIP, secteur diffus) | 7,87 | 6,08 | 5,03 |
II. Logements « sociaux » (OPAH, PIG, secteur diffus) | 8,65 | 7,13 | 5,55 |
D. - Valeur des redevances maximales des logements-foyers et des résidences sociales au 1er juillet 2005
Le conventionnement implique le respect des caractéristiques techniques notamment lors des opérations de construction, damélioration, ou dacquisition - amélioration dimmeubles en vue dy aménager des logements-foyers à usage locatif.
Les valeurs indiquées dans le tableau qui suit, applicables aux logements-foyers et aux logements-foyers dénommés résidences sociales ont été actualisées de + 3,57 %.
Les valeurs maximales, fixées au niveau national, représentent la part maximale de la redevance assimilable à léquivalent loyer plus léquivalent charges (cf. articles R. 353-158, R. 353-159 du CCH pour les logements-foyers personnes âgées et handicapées et R. 353-165-4 du CCH pour les résidences sociales).
Pour les logements occupés par plusieurs personnes sans lien de parenté, le montant de la redevance, fixé pour ces logements dans le tableau ci-dessous, doit être divisé par le nombre doccupants du logement.
Le financement en prêt locatif social (PLS) nétant pas adapté aux caractéristiques des résidences sociales, qui est de répondre à la demande de nombreuses personnes défavorisées ayant difficilement accès aux circuits traditionnels du logement, ne peut donc être mobilisé pour financer de tels établissements.
Tableau D
La part maximale de la redevance assimilable aux équivalents loyer plus charges au 1er juillet 2005 :
En Euro par mois, par type de logement et par zone.
TYPE DE logement (4) |
FINANCEMENT | ZONE 1 | ZONE 1 bis | ZONE 2 | ZONE 3 |
---|---|---|---|---|---|
PLA dIntégration | 325,93 | 342,02 | 295,57 | 273,80 | |
Type 1 | PLUS | 344,08 | 361,06 | 312,03 | 288,89 |
PLS | - | - | - | - | |
PLA dIntégration | 429,46 | 451,41 | 393,46 | 364,15 | |
Type 1 | PLUS | 453,46 | 476,61 | 415,41 | 384,38 |
PLS | 566,80 | 595,77 | 519,31 | 480,55 | |
PLA dIntégration | 472,50 | 495,99 | 433,07 | 399,98 | |
Type 1 bis | PLUS | 498,74 | 523,59 | 457,06 | 422,43 |
PLS | 623,37 | 654,58 | 571,43 | 528,04 | |
PLA dIntégration | 492,05 | 515,70 | 448,15 | 413,35 | |
Type 2 | PLUS | 531,14 | 556,50 | 483,81 | 446,61 |
PLS | 664,00 | 695,71 | 604,85 | 558,23 | |
PLA dIntégration | 506,11 | 530,62 | 460,67 | 426,73 | |
Type 3 | PLUS | 569,19 | 596,97 | 518,10 | 480,21 |
PLS | 711,48 | 746,28 | 647,71 | 600,23 | |
PLA dIntégration | 564,38 | 592,17 | 513,82 | 477,47 | |
Type 4 | PLUS | 634,85 | 665,89 | 578,27 | 536,97 |
PLS | 793,61 | 832,35 | 722,79 | 671,21 | |
PLA dIntégration | 622,86 | 653,70 | 567,14 | 527,52 | |
Type 5 | PLUS | 700,69 | 735,66 | 637,76 | 593,89 |
PLS | 875,91 | 919,62 | 797,21 | 742,35 | |
PLA dIntégration | 681,49 | 715,44 | 620,29 | 577,94 | |
Type 6 | PLUS | 766,52 | 804,93 | 697,61 | 650,11 |
PLS | 958,20 | 1006,20 | 871,95 | 812,64 | |
(4) Cf. annexe III de larrêté du 10 juin 1996 (JO du 20 juin 1996). |
ANNEXE II
LOYERS MAXIMAUX ET REDEVANCES MAXIMALES
DES CONVENTIONS EN COURS
I. - LOYERS MAXIMAUX
DES CONVENTIONS EN COURS
Pour les conventions déjà signées, il est rappelé que le loyer maximal évolue le 1er juillet de chaque année en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de lindice du coût de la construction (ICC) publié par lINSEE.
Avant le 1er janvier 1995, le loyer maximal était révisé en fonction des variations de lICC, entre lindice du quatrième trimestre précédant lannée de révision et lindice du quatrième trimestre de lannée antérieure à lannée précédant la première date de révision.
Depuis le 1er janvier 1995, la révision annuelle du loyer maximal des conventions en cours et des nouvelles conventions est opérée selon la variation de la moyenne sur quatre trimestres (moyenne associée (cf. note 1) ) de lICC.
Pour 2005, la variation annuelle de la moyenne associée à lICC au 4e trimestre 2004 sélève à + 4,81%.
Actualisation des montants des loyers au m2 des conventions déjà signées
Lactualisation des loyers plafonds des conventions déjà signées peut se faire de la manière suivante :
1. Conventions signées avant le 1er juillet 1994
Le loyer plafond applicable après actualisation à partir du 1er juillet 2005 est égal au loyer maximal initial de la convention multiplié par :
ICC 4e trimestre 1993
moyenne associée à lICC du 4e trimestre 2004
×
[
ICC 4e trimestre de lannée antérieure à
]
moyenne associée à lICC du 4e trimestre 1993
lannée précédant la 1re date de révision
1016
1258,25
soit, loyer max initial conv ×
[
]
×
ICC 4e trimestre de lannée antérieure
1016,75
à lannée précédant la 1re date de révision
2. Conventions signées entre le 1er juillet 1994 et le 30 juin 2005
moyenne associée à lICC du 4e trimestre 2004 (1258,25)
loyer initial max conventionné ×
[
]
moyenne associée à lICC du 4e trimestre de lannée
antérieure à lannée précédant la 1re date de révision
II. - REDEVANCES MAXIMALES
DES CONVENTIONS EN COURS
Evolution en pourcentage de la part de la redevance maximale pour les conventions signées avant le 1er juillet 2005
Le pourcentage dévolution applicable à compter du 1er juillet 2005 à la redevance maximale est de :
- + 4,89 % pour les FJT (foyers de jeunes travailleurs), FPA (foyers de personnes âgées), FPH (foyers de personnes handicapées) ;
- + 4,78 % pour les FTM (foyers de travailleurs migrants) ;
- + 4,18 % pour les résidences sociales
La notion de lit
Supprimé pour les opérations de constructions neuves, lintitulé « lit » ne subsiste plus que pour les opérations de réhabilitation.
Les valeurs maximales de référence de lintitulé « lit » sont :
- en zone 1 257,33 Euro
- en zone 1 bis 270,37 Euro
- en zone 2 235,39 Euro
- en zone 3 217,74 Euro
ANNEXE III
CHAMP DAPPLICATION DU RÉGIME DE LA SURFACE UTILE, DE LA SURFACE CORRIGÉE ET DE LA SURFACE HABITABLE DITE « FISCALE »
I. - CHAMP DAPPLICATION DE LA SURFACE UTILE
Les logements entrant dans le champ dapplication de la surface utile sont ceux :
1. - Appartenant à un organisme dHLM ou appartenant à une collectivité locale et gérés par un organisme dHLM ou appartenant à une SEM ayant demandé à bénéficier de larticle L. 353-18 du CCH ;
- et faisant lobjet dune convention signée à partir du 1er juillet 2005, pour leur construction, leur acquisition ou leur acquisition - amélioration (financements PLUS, PLAI, PLS, PCL, fonds propres) ; textes : art. R. 353-16 (1o et 2o ) du CCH pour les HLM, art. R. 353.70 pour les SEM.
2. - Appartenant à un bailleur autre que ceux mentionnés au 1. et faisant lobjet dune première ou dune nouvelle convention à partir du 1er juillet 2005, excepté les logements déjà conventionnés avant le 1er juillet 1996 qui restent en surface corrigée (tous financements, sauf si le logement fait lobjet dune convention en application de larticle R. 353-32 du CCH, notamment suite à une subvention de lANAH) ; textes : art. R. 353-134 du CCH pour les PCL, art. R. 353-208 pour les PAP locatifs, art 8 de lannexe à larticle R. 353-90 pour les autres financements.
II. - CHAMP DAPPLICATION DE LA SURFACE CORRIGÉE
Les logements entrant dans le champ dapplication de la surface corrigée sont ceux :
1. - Appartenant à un organisme dHLM ou appartenant à une collectivité locale et gérés par un organisme dHLM ou appartenant à une SEM ayant demandé à bénéficier de larticle L. 353-18 du CCH ;
- et conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation, ou après réhabilitation (conventions sans travaux, PALULOS) ; textes : art. R. 353-16 (3o) du CCH pour les HLM, art. R. 353.70 pour les SEM.
2. - Appartenant à un bailleur autre que ceux cités au 1., conventionnés avant le 1er juillet 1996, dont le loyer maximal est fixé au m2 de surface corrigée (conventions sans travaux ou après réhabilitation) et faisant lobjet davenants ou de nouvelles conventions (notamment à loccasion du rachat des logements avec un autre financement, ou par un bailleur de statut différent) ; textes : art. R. 353-134 du CCH pour les PCL, art. R. 353-208 pour les PAP locatifs, art 8 de lannexe à larticle R. 353-90 pour les autres financements.
III. - CHAMP DAPPLICATION DE LA SURFACE
HABITABLE DITE « FISCALE »
Les logements entrant dans le champ dapplication de la surface dite « fiscale » (surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 mètres carrés par logement) sont ceux appartenant à un bailleur ayant signé une convention en application de larticle R. 353-32 du CCH (notamment ANAH) ; texte : art. R. 353-40 du CCH depuis le décret no 2004-1403 du 23 décembre 2004 modifiant le code de la construction et de lhabitation et relatif au calcul des loyers des logements conventionnés en application de larticle L. 351-2 (4o).
IV. - TABLEAU DE SYNTHÈSE
CONVENTION type |
SURFACE utile |
SURFACE corrigée |
SURFACE « fiscale » |
---|---|---|---|
ANAH (R. 353-40) |
Logements bénéficiant dune subvention de lANAH associée à un PLS | Toutes les conventions signées avant le 23 décembre 2004 (sauf PLS + ANAH) | Toutes les conventions signées depuis le 23 décembre 2004 (sauf PLS + ANAH) |
CONVENTION type |
SURFACE UTILE | SURFACE CORRIGÉE |
---|---|---|
Conventions conclues avant le 1er juillet 1996 | ||
HLM (R. 353-16) |
Conventions conclues postérieurement au 1er juillet 1996 et portant sur : - de la construction neuve ; - de lacquisition ; - de lacquisition-amélioration |
Conventions conclues postérieurement au 1er juillet 1996 et portant sur des logements : - conventionnés à loccasion de travaux damélioration ; - appartenant à un organisme HLM et conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation |
SEM (R. 353-70) |
Conventions signées avant le 1er juillet 1996 | |
Autres bailleurs (art. 8 Conventions types) |
Conventions signées après le 1er juillet 1996 si les logements nétaient pas conventionnés avant cette date | Nouvelles conventions ou avenants signés à partir du 1er juillet 1996 mais portant sur des logements conventionnés avant cette date |
PCL (R. 353-134) |
ANNEXE IV
MARGES SUR LES LOYERS CALCULÉS
SUR LA BASE DE LA SURFACE UTILE
I. - MARGES DÉPARTEMENTALES POUR LES OPÉRATIONS
FINANCÉES AVEC DU PLUS OU DU PLA DINTÉGRATION
Pour tenir compte de la diversité du marché locatif et de la qualité des opérations, vous bénéficiez dune marge départementale pour accorder des dépassements au loyer indiqué au tableau A de lannexe 1, pouvant aller jusquà 12 % dans le cas dopérations réalisées sans ascenseur et 18 % dans le cas dopérations avec ascenseur. Ces pourcentages constituent des maxima qui ne peuvent en aucun cas être dépassés.
Conformément à la circulaire du 8 décembre 1995, lutilisation de cette marge doit répondre à des critères objectifs fixés préalablement et si possible pluriannuels, permettant aux organismes de préparer leurs projets en toute connaissance de cause ; la fixation ou la modification de ces critères doit être précédée dune concertation approfondie avec les organismes.
Lensemble des critères pris en compte et les marges de majoration correspondantes sont présentées dans le cadre dun barème local qui doit être largement diffusé dans le département.
A lintérieur de ces marges, il convient de distinguer les marges liées à des critères techniques pour lesquelles il est souhaitable que vous suiviez les recommandations nationales, indiquées en annexe 8, des marges liées à la localisation des immeubles et au contexte local pour lesquelles vous définirez librement, en fonction de vos choix de politique locale, un barème à léchelon géographique le plus approprié aux spécificités locales (bassin dhabitat, département). Ces marges ne peuvent pas être utilisées pour tenir compte de la présence déléments mobiliers dans le logement.
Le loyer obtenu en multipliant les valeurs des maxima de la zone par le coefficient de structure et après mobilisation des marges départementales est le loyer maximal quil est possible dinscrire dans la convention.
Il est fortement recommandé dinscrire dans la convention un loyer maximal inférieur au loyer plafond tel quil ressort du calcul précédent, quand celui-ci ne paraît pas compatible avec le rôle que doit jouer le logement social dans le marché local de lhabitat. Lobjectif de mixité sociale, qui fait partie de ce rôle, implique en particulier que les dépenses de logement soient accessibles à des locataires dont les ressources se situent dans une large gamme au-dessous du plafond. Ce cas doit donner lieu, dans la mesure du possible, à des règles claires et générales sur les loyers admissibles dans certains contextes locaux et en cohérence avec les loyers plafonds des aides personnelles. Elles doivent être affichées très en amont et non pas quand les projets sont très engagés.
Marges départementales dans le cas dannexes importantes :
En toutes hypothèses, le loyer maximal au mètre carré de surface utile qui est fixé dans la convention APL après majoration, doit être tel que le produit locatif maximum (égal au produit de la surface utile totale par le loyer maximal au mètre carré conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % le niveau qui aurait été le sien en labsence de toute surface annexe et de toute majoration. Pour les immeubles avec ascenseur (ou sinon très exceptionnellement) le dépassement maximal autorisé est porté à 25 %.
La vérification du respect de cette règle ne sera nécessaire que lorsque les surfaces annexes ou les majorations prévues par le barème sont importantes ; deux exemples, développés à lannexe 9, explicitent les modalités de ce contrôle éventuel.
II. - MAJORATIONS DES LOYERS POUR DAUTRES OPÉRATIONS
1. Logements financés avec du PLS pour les opérations neuves
ou dacquisition suivie le cas échéant damélioration
Aucune marge à la hausse nest autorisée. Le loyer maximal de la convention est égal au loyer maximal de base (LMzone x CS).
Dans le cas dannexes importantes, le loyer maximal au mètre carré de surface utile qui est fixé dans la convention APL, doit être tel que le produit locatif maximal (égal au produit de la surface utile totale par le loyer maximal au mètre carré conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % le niveau qui aurait été le sien en labsence de toute surface annexe.
2. « PALULOS communales »
Pour les opérations dites « PALULOS communales », le barème des loyers maximaux de zone est le même que pour les logements financés avec du PLUS, mais il ny a pas de marge de dépassement sur cette base.
Vous veillerez à naccorder ce barème que dans le cas où léquilibre financier de lopération le nécessite et en concertation avec la collectivité locale.
Les règles de plafonnement en cas dannexes importantes sont identiques à celles fixées au 3. ci-dessous.
3. Logements (autres que ceux mentionnés au 2. ci-dessus) financés avec de la PALULOS ou conventionnés sans travaux, appartenant aux bailleurs autres que les organismes dHLM
Aucune marge à la hausse nest autorisée. Le loyer maximal de la convention est égal au loyer maximal de base (LMzone x CS).
Dans le cas dannexes importantes, le loyer maximal au mètre carré de surface utile qui est fixé dans la convention APL, doit être tel que le produit locatif maximal (égal au produit de la surface utile totale par le loyer maximal au mètre carré conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % le niveau qui aurait été le sien en labsence de toute surface annexe.
4. Logements bénéficiant dun financement prêt
conventionné locatif (PCL)
Pour les opérations financées à laide de PCL, vous pouvez appliquer le barème local prévu pour les opérations PLUS sans tenir compte des critères liés au coût important du foncier ou de limmobilier.
Vous pouvez également définir une majoration des valeurs fixées au IV. a) du tableau A de lannexe 1 (LMzone) pondérées par le coefficient de structure prévu à lannexe 7, dans la limite de 50 %, proportionnelle au niveau de la charge foncière (dans le neuf) ou immobilière (en acquisition - amélioration) réelle par rapport à la valeur foncière de référence.
Le total des majorations (barème PLUS et foncier) des valeurs fixées aux IV. a) du tableau A de lannexe 1 pondérées par le CS, ne devra jamais excéder 50 %.
ANNEXE V
CAS PARTICULIERS ET DÉROGATIONS
I. - PRINCIPAUX FINANCEMENTS
1. Le loyer des opérations financées en PLUS comportant moins
de 10 logements et regroupées dans une même convention
Pour fixer le loyer maximal figurant dans la convention, on calcule dabord séparément le loyer maximal de chaque opération en tenant compte de sa surface utile, de son coefficient de structure et de ses marges spécifiques. Le loyer maximal de la convention est la somme des loyers maximaux de chaque opération, pondérés par le rapport de la surface utile correspondante à la surface utile de lensemble des opérations regroupées dans la convention.
Pour le calcul du loyer maximal applicable aux logements conventionnés, compte tenu de lhétérogénéité possible des opérations regroupées dans une même convention, le coefficient propre au logement devra systématiquement prendre en compte le coefficient propre à lopération (loyer maximal de lopération par m2 de surface utile/loyer maximal de la convention par m2 de surface utile), modulé éventuellement pour tenir compte de la taille, de la situation et de la qualité du logement par rapport à lopération à laquelle il appartient.
2. Le loyer des opérations financées en PLA dintégration
Le loyer est calculé à partir des valeurs de base (LMzone) fixées au I. du tableau A de lannexe I pondérées par le coefficient de structure de lopération et les éventuelles marges de manoeuvre départementales.
Pour ces logements, il convient dêtre particulièrement attentif à ce que lensemble des dépenses liées au logement soient compatibles avec les ressources des occupants. Les loyers annexes, lorsquils ne peuvent être évités, doivent être les plus faibles possibles et le mode de chauffage doit être dun coût de fonctionnement économique.
3. Logements faisant lobjet dune convention en cours
de validité et améliorés à laide dune subvention PALULOS
Dans le cas particulier où les logements font lobjet dune convention ancienne dans laquelle le loyer plafond inscrit correspond au loyer pratiqué de lépoque, très inférieur à celui qui aurait pu être retenu en vertu de la circulaire relative à la fixation des loyers maximaux, il est possible de modifier par avenant le loyer maximal de la convention pour le porter au niveau prévu pour les logements réhabilités à laide de PALULOS par la présente circulaire, selon les logements et les bailleurs concernés, sous réserve que :
- la réhabilitation soit effectivement réalisée et que la hausse de loyer soit justifiée par léquilibre financier de lopération ;
- une concertation avec les locataires soit organisée dans les conditions prévues par larticle 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 ;
- le bailleur sengage par écrit à sortir du gel des loyers de façon modérée si ce dispositif lui était applicable et a été appliqué et à ne pratiquer aucune hausse lors des renouvellements de baux (art. 17 c de la loi du 6 juillet 1989) pour les logements soumis à cette loi pour ce qui concerne lévolution de leurs loyers si le dispositif du gel des loyers ne lui était pas applicable ;
- lorsque les travaux sont réalisés seulement dans les logements vacants, le bailleur sengage par écrit à pratiquer les loyers dans la limite des nouveaux loyers plafonds uniquement aux relocations.
Dans lhypothèse où le dispositif du gel des loyers est applicable mais na pas été mis en oeuvre, le loyer maximal demeure celui de la convention dorigine révisé daprès les variations de lICC.
4. Logements appartenant à lassociation foncière logement
Il convient dutiliser le modèle-type « autres bailleurs » (annexe I et II à larticle R. 353-90 du CCH). La convention a une durée de 20 ans renouvelable par période triennale.
Lors de lattribution des logements, le principe de mixité sociale tel que défini ci-dessous (« règle des trois tiers ») devra être respecté :
- un tiers des ménages ne dépassant pas 60 % du plafond de ressources des logements sociaux ;
- un tiers des ménages entre 60 % et 100 % du plafond des logements sociaux ;
- un tiers des ménages au-delà des plafonds de logements sociaux, dans la limite de 130 % de ce plafond.
Deux plafonds de loyer sont prévus :
- le loyer plafond de référence est aligné sur celui du PLS ;
- afin dassurer la compatibilité entre le loyer demandé et les revenus des locataires dont les revenus ne dépassent pas 60 % des plafonds de ressources, la convention prévoit aussi linscription dun loyer correspondant au loyer plafond du PLUS.
Dans la convention Etat-Union déconomie sociale pour le logement (UESL) du 11 décembre 2001 portant sur lintervention du 1 % logement en faveur du renouvellement urbain, il est précisé que lassociation foncière doit pratiquer, dans la limite de ces plafonds, des loyers adaptés aux ressources des occupants.
Par ailleurs, la règle à appliquer en matière de majorations de loyers pour les PLS consentis à lassociation foncière reste celle du PLS. Dans le cas dannexes importantes, le loyer maximal au m2 de surface utile qui est fixé dans la convention APL doit être tel que le produit locatif maximal (égal au produit de la surface utile totale par le loyer maximal au m2 conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % le niveau qui aurait été le sien en labsence de toute surface annexe.
5. Logements ayant bénéficié danciens prêts du CFF
(avant le 3 janvier 1977)
En ce qui concerne les logements définis, dans lannexe I, aux II. c) et IV. b) du tableau A, et au II. a) et IV du tableau B et ayant bénéficié des anciens prêts du CFF, il conviendra, au cas où une demande de conventionnement vous parviendrait, dexaminer le montant du loyer plafond (recalculé par révision à 100 % depuis son origine en application de larticle 45 de la loi du 23/12/86 et de larrêté du 8/01/88), et de le comparer au loyer maximal possible après conventionnement. Si cette comparaison conduit à constater que le loyer plafond recalculé applicable avant conventionnement est supérieur au loyer maximal de conventionnement défini au I ci-dessus (loyer maximal de base mensuel), vous pouvez accorder une marge dajustement dans la limite de lancien loyer - plafond recalculé.
II. - FINANCEMENTS « MIXTES »
1. Opérations financées avec du PLUS
et du PLA dintégration
En cas de réalisation financée avec du PLUS et du PLA-I, lobjectif de mixité sociale du PLUS, à savoir les 30 % au moins des logements réservés à des locataires dont les ressources nexcèdent pas 60 % des plafonds de ressources fixés pour lattribution des logements sociaux et les 10 % au plus des logements réservés à des locataires dont les ressources excèdent les plafonds de ressources dans la limite de 120 %, sapprécie uniquement par rapport au nombre de logements financés en PLUS. On ne peut intégrer les logements financés en PLA-I dans les « 30 % » ni dans le calcul des « 10 % ».
2. Logements bénéficiant dun PCL
et dune subvention de lANAH
Lorsque ces logements ont bénéficié à la fois dun PCL et dune subvention de lANAH non soumise à la passation dune convention, ils feront lobjet dune convention en application de larticle R. 353-126 du CCH (PCL). Le loyer est fixé par référence aux valeurs fixées au IV. a) du tableau A de lannexe I.
Lorsque ces logements bénéficient à la fois dun PCL et dune subvention majorée de lANAH subordonnée à la passation dune convention en application de larticle R. 353-32 du CCH, le loyer ne doit pas dépasser le loyer prévu au II. du tableau C de lannexe I.
3. Logements bénéficiant dune subvention ANAH
associée à un PLS
Lorsque les logements ont bénéficié à la fois dun PLS et dune subvention de lANAH (cf. note 2) , une convention de type « autres bailleurs » (annexe II à larticle R. 353-90) est signée, conformément à larticle R. 331-19 du code de la construction et de lhabitation.
Lorsque la subvention de lANAH est accordée sous réserve de passer avec lEtat une convention ouvrant droit à lAPL, cette convention doit respecter les dispositions les plus restrictives de chacune des conventions de référence annexées aux articles R. 353-32 (ANAH) ou R. 353-90 (autres bailleurs que HLM et SEM) du CCH :
- la convention est établie pour une durée comprise entre 15 et 30 ans (PLS) ;
- le loyer maximal est fixé au II. b) et III. d) du tableau A (ANAH + PLS) de lannexe I ;
- les plafonds de ressources sont ceux de lANAH : il sagit du plafond PLUS en OPAH, PIG, et secteur diffus pour le logement « social », et du plafond PLA-I dans le cadre dun PST, dun LIP ou en secteur diffus pour le logement « très social » ;
- la reprise pour occupation personnelle nest pas autorisée.
Les règles suivantes sappliquent à ces logements bénéficiant du double financement PLS-ANAH :
a) Subventions de lANAH en PST, LIP ou en secteur diffus pour le logement « très social ».
Pour les logements bénéficiant de subventions de lANAH, destinés à laccueil des plus défavorisés dans le cadre dun programme social thématique (PST), de LIP ou en secteur diffus pour le logement « très social », le loyer maximal ne dépassera pas les valeurs indiquées au II. b) du tableau A de lannexe I.
Dans les zones géographiques A et B du dispositif de Robien (arrêté du 19 décembre 2003 pris en application des articles 2 duodecies, 2 duodecies A, 2 terdecies A, 2 quindecies B et 2 quindecies C de lannexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones, aux rubriques des états descriptifs et aux performances techniques des logements acquis pour être réhabilités), il pourra, à titre tout à fait exceptionnel, être dérogé à ce plafond dans la limite du loyer maximal défini au III du tableau A de lannexe I majoré de 10 %.
b) Subventions de lANAH dans une OPAH, dans un PIG ou en secteur diffus pour le logement « social ».
Dans le cadre des opérations programmées damélioration de lhabitat (OPAH), de celui dun programme dintérêt général (PIG) ou en secteur diffus pour le logement « social », vous pourrez déroger à titre exceptionnel aux valeurs du III. d) du tableau A de lannexe I, dans la limite du loyer maximal indiqué au III. majoré de 10 %, à la condition toutefois que le loyer maximal retenu soit significativement inférieur à celui pratiqué localement pour des logements comparables. En tout état de cause, il devra être inférieur de lordre de 20 % par rapport au loyer de marché.
c) Subventions de lANAH en Ile-de-France.
Par dérogation aux règles de cette circulaire, pour des logements améliorés à laide dune subvention de lANAH et situés à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, les loyers maximaux peuvent être fixés dans la limite de 145 % des valeurs applicables aux logements définies au III. du tableau A de lannexe I.
Ainsi les valeurs de loyer maximal mensuel applicables à ces logements sont :
- en zone 1 = 7,87 Euro/m2 de surface utile (5,43 Euro/m2 x 145 %).
- en zone 1 bis = 8,35 Euro/m2 de surface utile (5,76 Euro/m2 x 145 %).
III. - ACQUISITION DE LOGEMENTS DÉJÀ OCCUPÉS
Afin dencourager les bailleurs sociaux à acquérir des logements ne nécessitant pas à court terme la réalisation de travaux damélioration, le décret no 2001-336 du 18 avril 2001 a rendu facultative la réalisation de travaux lors de lacquisition de logements sociaux avec une aide financière de lEtat.
Pour tenir compte de ces nouvelles conditions dacquisition et afin déviter un effet daubaine pour les locataires en place dont les ressources dépassent les plafonds applicables lors de lattribution dun logement social, un dispositif a été mis en place (décrets no 2002-840, no 2002-844, no 2002-845 et no 2002-846 du 3 mai 2002) qui permet de maintenir le loyer de ces locataires au niveau de celui quils acquittaient avant achat et conventionnement à lAPL de leur logement, voire de le majorer dans la limite de 10 %, même si ce loyer était supérieur au loyer maximal prévu par la convention.
Les conventions types ayant été modifiées à cet effet par les décrets précités, les conventions doivent dorénavant prévoir un loyer maximal au mètre carré spécifique, pour lensemble des logements des locataires en place dépassant les plafonds de ressources (ou nayant pas fourni dinformation sur le niveau de leurs ressources), ceci par dérogation et à titre transitoire tant que le logement est occupé par ces locataires.
Le loyer maximal au mètre carré, qui est le prix au mètre carré prévu au b) de larticle R. 353-16 du CCH, permet de calculer le loyer maximal applicable par dérogation à chacun de ces logements. Celui-ci ne pourra cependant, selon les termes des nouvelles conventions types, avoir pour effet dautoriser, au moment de lentrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté antérieurement par les locataires en place, lorsque ce loyer est supérieur au loyer maximal fixé par la convention pour les locataires respectant les plafonds de ressources : les loyers pratiqués seront donc soumis à cette deuxième limite.
Pour déterminer le loyer maximal au mètre carré dérogatoire à inscrire dans la convention, vous veillerez à ce quil noblige en aucun cas à baisser le loyer des locataires en place dépassant le plafond de ressources.
Selon que le bailleur a choisi dappliquer les coefficients propres au logement (disposition prévue au c) de larticle R. 353-16) tous égaux à 1 ou différenciés, les méthodes de calcul pour fixer le loyer maximal au mètre carré à inscrire dans la convention sont les suivantes :
Exemple 1 : coefficients propres aux logements tous égaux à 1
LOGEMENT | LOYER ANTÉRIEUR (en Euro) |
SURFACE utile en mètre carré |
LOYER ANTÉRIEUR au mètre carré (en Euro) |
---|---|---|---|
Logt 1 | 560 Euro | 35 mètres carrés | 16 Euro/mètre carré |
Logt 2 | 720 Euro | 60 mètres carrés | 12 Euro/mètre carré |
Logt 3 | 1 000 Euro | 80 mètres carrés | 12,5 Euro/mètre carré |
Dans cet exemple, pour que la convention noblige pas le bailleur à baisser le loyer du logement 1, vous fixerez au minimum 16 Euro/mètre carré (loyer acquitté le plus élevé au mètre carré) comme loyer maximal dérogatoire. Vous accepterez, si le bailleur le souhaite, de majorer ce chiffre dans la limite de 10 %. Vu la règle de plafonnement des loyers à 10 % au plus au-delà du loyer pratiqué antérieurement, les loyers des logements 2 et 3 ne pourront cependant être fixés au moment de lentrée en vigueur de la convention, au-delà respectivement de 792 Euro et 1 100 Euro.
Exemple 2 : coefficients propres aux logements différenciés
Dans cet exemple, le bailleur a choisi de différencier les coefficients propres au logement, qui permettent de prendre en compte notamment la taille du logement (les loyers au mètre carré des petits logements sont généralement plus élevés) et sa situation plus ou moins privilégiée dans limmeuble. Le loyer maximal dun logement donné étant le produit de la surface utile, du prix au mètre carré inscrit dans la convention et du coefficient propre au logement, il est nécessaire de tenir compte de ce coefficient pour vérifier que le prix au mètre carré inscrit dans la convention nentraînera pas de baisse de loyer.
LOGEMENT | LOYER antérieur (en Euro) |
SURFACE utile en mètre carré |
COEFFICIENT propre au logement (*) |
LOYER antérieur par mètre carré pondéré (en Euro) (**) |
---|---|---|---|---|
Logement 1 | 560 Euro | 35 mètres carrés | 1,2 | 13,33 Euro/mètre carré |
Logement 2 | 720 Euro | 60 mètres carrés | 1 | 12 Euro/mètre carré |
Logement 3 | 1 000 Euro | 80 mètres carrés | 0,9 | 13,89 Euro/mètre carré |
(*) Rappel : la somme des résultats du produit, pour chaque logement, du coefficient par la surface utile ne doit pas excéder la surface utile totale de limmeuble. (**) le loyer antérieur par mètre carré pondéré est égal au loyer antérieur divisé par le produit de la surface utile par le coefficient propre au logement. |
Au vu de leffet des coefficients propres au logement, pour éviter dans cet exemple une baisse de loyer du logement 3, vous fixerez 13,89 Euro/mètre carré, éventuellement majoré de 10 % comme loyer maximal dérogatoire.
ANNEXE VI
MODALITÉS DE CALCUL DES LOYERS
SOUS LE RÉGIME DE LA SURFACE UTILE
Modalités de calcul des loyers
Le loyer maximal de chaque logement est le produit de trois éléments :
- la surface utile du logement ;
- le prix du loyer maximal de lopération par m2 de surface utile ;
- le coefficient propre au logement.
Le coefficient propre au logement permet une modulation des loyers pour prendre en compte la spécificité de chaque logement à raison de sa taille de sa situation et de sa qualité.
Cette modulation des loyers au niveau du logement, de la responsabilité du bailleur, permet datténuer les rigidités dun système qui sappliquerait uniquement à la surface utile de chaque logement sans correctif daucune sorte. Vous rappellerez, le cas échéant, aux bailleurs que la modulation selon la taille peut seffectuer à partir des coefficients de structure relatifs à chaque logement (cf. note 3) et quelle est indispensable lorsque lopération comporte des logements de diverses tailles, pour que les loyers soient compatibles avec les loyers plafonds APL.
Vous veillerez à ce que la modulation pratiquée nentraîne aucun dépassement du produit locatif total au niveau de lopération.
Le loyer maximal des opérations est exprimé en euros
par mois et par mètre carré de surface utile
Il se définit ainsi :
- loyer maximal des opérations = (Loyer maximum de zone) x (Coefficient de structure) x (1 + marge départementale exprimée en pourcentage).
Lorsque le bailleur ne possède quune partie de limmeuble ou que la convention ne porte que sur une partie des logements de limmeuble, le terme « immeuble » de larticle R. 353-16 du Code de la construction et de lhabitation doit sentendre comme lensemble des logements appartenant au même bailleur ou faisant lobjet de la même convention.
Les loyers accessoires
Les annexes qui nentrent pas dans le calcul de la surface utile, à savoir les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant lobjet dune jouissance exclusive peuvent donner lieu à perception dun loyer accessoire.
Aucun loyer accessoire ne saurait être perçu si le loyer maximal de lannexe napparaît pas dans la convention. Son montant est déterminé daprès les loyers constatés dans le voisinage. Il est conseillé de ne pas inscrire de loyer maximal dans la convention lorsquil nest pas dans les usages locaux den percevoir pour la jouissance de ces annexes. Les éléments mobiliers ne rentrent pas dans la catégorie des annexes.
ANNEXE VII
CALCUL DU COEFFICIENT DE STRUCTURE (CS)
1. Cas général
Il a pour fonction de tenir compte de la taille moyenne des logements de lopération. Il compense les écarts de prix de revient au mètre carré entre les petits et les grands logements.
Le coefficient de structure est égal à :
[
(nombre de logements x 20 m2)
]
CS = 0,77 x
1 +
surface utile totale de lopération
Après achèvement de chaque opération, il conviendra de vérifier que les caractéristiques de limmeuble correspondent à celles prévues au moment de la signature de la convention. Dans le cas contraire, il conviendra par avenant de réviser le loyer maximal en tenant compte des caractéristiques de lopération achevée et des éléments de la circulaire de fixation des loyers maximaux des conventions en vigueur lors de la signature de la convention initiale ; si le délai entre la signature de la convention et lachèvement de lopération est important, il conviendra de faire figurer dans lavenant la valeur actualisée du loyer maximal correspondant à la taille réelle des logements.
2. Le coefficient de structure dans les opérations ayant bénéficié
de PLUS et de PLA dintégration
Dans le cas où des opérations comprendraient des logements financés avec du PLUS et dautres financés avec du PLA-I, il est possible dutiliser le coefficient de structure calculé pour lensemble des logements. La modulation (via les coefficients propres au logement) des loyers entre les logements ne doit pas se traduire par une augmentation de la surface utile globale du groupe des logements financés en PLA-I.
Il est également possible de considérer le groupe de logements financés en PLUS et celui des logements financés en PLA-I comme deux opérations distinctes et de calculer deux coefficients de structure totalement indépendants.
3. Le coefficient de structure dans les opérations de construction neuve financées avec un prêt pour la location sociale (PLS) en vue de la vente au taux réduit de TVA pour les bailleurs autres que les HLM ou les SEM
Chaque logement est regardé comme une opération à part entière :
[
20 m2
]
CS du logement = 0,77 x
1 +
surface utile du logement
ANNEXE VIII
RECOMMANDATIONS NATIONALES POUR LES MARGES
DÉPARTEMENTALES LIÉES AUX CRITÈRES TECHNIQUES
1o) Niveau des charges de chauffage et deau chaude sanitaire incombant au locataire :
Une majoration de loyer est possible pour tenir compte des choix énergétiques et des équipements favorisant la maîtrise de la facture énergétique à la charge du locataire. Cette majoration est destinée à favoriser des investissements permettant une réduction des charges sans remettre en cause léquilibre de lopération. On veillera toutefois à ce que cette majoration soit inférieure à léconomie de charges attendue pour le locataire.
Les dépenses dénergie et les frais dentretien des matériels supportés par le locataire sont fonction de la nature de lénergie utilisée pour le chauffage et leau chaude sanitaire, de la tarification - coût du kWh et de labonnement - des différentes énergies utilisées (chauffage, ECS et électricité spécifique), de la qualité thermique du bâtiment (performance de lenveloppe et des équipements) et de la situation climatique.
Les barèmes locaux de majoration tiendront compte des conditions climatiques locales. Ils peuvent être différenciés en fonction de la qualité thermique du bâtiment et du type dénergie utilisée pour le chauffage et lECS.
Pour les dispositifs particuliers qui optimisent le coût ou la gestion des apports énergétiques (architecture bioclimatique, capteurs solaires, cheminée à foyer fermé, ...), la majoration pourra être déterminée en fonction de lestimation de léconomie de charges prévue pour le locataire, étayée par une étude thermique.
Les labels de performance énergétique sont des leviers intéressants pour accompagner linnovation et aider la maîtrise douvrage à se maintenir dans des démarches de progrès. Ils dégagent des gains en matière de charges locatives. Il convient donc de les encourager.
Dans tous les cas, compte tenu de la nécessité de maîtriser le coût global (loyer + charges) pour le locataire et des incertitudes sur lévolution à moyen terme du coût et de la structure tarifaire des différentes énergies, les majorations ne devraient pas dépasser les valeurs suivantes.
Majorations maximales recommandées
pour le loyer au mètre carré
CHAUFFAGE économique sans label |
CHAUFFAGE économique avec Qualitel RT 2000 (Cref)* |
CHAUFFAGE économique avec Qualitel HPE |
CHAUFFAGE économique avec Qualitel THPE |
|
---|---|---|---|---|
Majoration de loyer au m2 | 2,5 % | 3,5 % | 4 % | 4,5 % |
Consommation conventionnelle de référence définie à larticle 8 de larrêté du 29 novembre 2000. |
2o) Présence dascenseur :
La majoration minimale de loyer au mètre carré à retenir en cas dascenseur est de 4 %. La majoration moyenne recommandée est celle utilisée dans la majoration MQ de subvention (5 % ou 6 %).
Dans le cas dun immeuble ou dun groupe dimmeubles qui nest que partiellement doté dascenseurs, la majoration prévue par le barème départemental doit être réduite, par exemple en fonction du pourcentage de logements appartenant à des cages descalier non dotées dascenseur.
3o) Présence de locaux collectifs résidentiels :
La majoration recommandée de loyer au m2 est égale à la majoration réglementaire de subvention soit : (0,77 x SLCR)/(CS x SU) où SLCR est « la surface des locaux collectifs résidentiels ou de service qui sont réservés à lusage exclusif des locataires, étant précisé que la surface des locaux techniques ou des espaces de circulation nest pas prise en compte », SU est la surface utile totale et CS est le coefficient de structure.
ANNEXE IX
LIMITATION DU LOYER AU MÈTRE CARRÉ POUR LES OPÉRATIONS FINANCÉES AVEC DU PLUS ET DU PLA DINTÉGRATION DANS LE CAS DANNEXES IMPORTANTES
Rappel de la règle : le loyer maximal au mètre carré qui est fixé dans la convention doit être tel que : après application des majorations résultant du barème local, le produit locatif maximal (égal au produit de la surface utile totale par le loyer conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % (25 % dans le cas des immeubles avec ascenseur) le niveau qui aurait été le sien en labsence de toute surface annexe et de toute marge appliquée au loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone).
Exemple dapplication no 1
Soit une opération PLUS en zone 2 portant sur la construction de 20 logements ayant en moyenne 60 mètre carré de surface habitable et 12 mètre carré de surfaces annexes chacun. Dans ce cas, le LMzone sélève à 4,76 Euro/mètre carré au 1er juillet 2005.
Les surfaces annexes sont décomptées à 50 % (soit 6 mètre carré par logement, donc 120 mètre carré pour les 20 logements de lopération) et « pèsent » ainsi 10 % de la surface habitable de lopération (1 200 mètre carré). La surface utile dun logement est donc de 66 mètre carré et la surface utile totale de lopération atteint 1 320 mètre carré.
a) Calcul du loyer maximal au mètre carré pouvant être fixé dans la convention ;: Surface utile totale : 1 320 mètre carré (66 mètre carré/logement x 20) ; CS = 1,003 3.
Loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone) par m2 de surface utile = 4,78 Euro (4,76 x 1,003 3).
Supposons que le barème local donne une majoration de 5 % (au regard des caractéristiques techniques et de la localisation de lopération) alors on pourra fixer dans la convention APL un loyer maximal au mètre carré de surface utile égal à 1,05 Euro x 4,78 Euro soit 5,02 Euro/mètre carré.
b) Vérification de la règle de limitation du loyer conventionné au mètre carré :
Le produit locatif maximal sélève donc à 6 626 Euro/mois (5,02 Euro/mètre carré x 1 320 mètre carré) ; il ne doit pas dépasser de plus de 18 % le niveau qui serait le sien en labsence de toute majoration et de toute surface annexe :
Surface utile totale sans annexes : 1 200 mètres carrés (60 mètres carrés/logement) ; CS = 1,026 7 ;
Loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone) par m2 de surface utile = 4,89 Euro (4,76 Euro x 1,026 7) ;
Produit locatif maximal sans marge ni surfaces annexes : 5 868 Euro/mois ; (4,89 Euro/mètre carré x 1 200 mètres carrés).
On vérifie ainsi que le produit locatif maximal possible dans le cadre de la convention (6 626 Euro/mois) ne dépasse que de 12,9 % le niveau qui serait le sien en labsence de toute majoration et de toute surface annexe (5 868 Euro/mois).
La condition réglementaire est donc satisfaite (limitation à 18 %) et lon peut donc fixer dans la convention un loyer maximal au mètre carré dans la limite de 5,02 Euro/mètre carré de surface utile.
En pratique, cette condition sera quasiautomatiquement satisfaite chaque fois que le pourcentage de majoration prévue en application du barème augmenté du poids des surfaces annexes (comptées à 50 %) relativement à la surface habitable, ne dépassera pas la limite réglementaire de 18 % (ou 25 % si ascenseur). Dans lexemple présenté, les surfaces annexes et la majoration locale pèsent ensemble 15 % (10 % pour les annexes et 5 % pour la majoration), soit moins de 18 % et lon aurait donc pu sépargner de mener la vérification.
Exemple dapplication no 2
On suppose maintenant que dans lexemple précédant la majoration locale sélève à 11,5 % et quil y a 15 mètres carrés dannexes par logement. Les surfaces annexes, décomptées à 50 % (soit 7,5 mètres carrés par logement et 150 mètres carrés pour les 20 logements de lopération), « pèsent » donc alors 12,5 % de la surface habitable (1 200 mètres carrés pour les 20 logements). Les surfaces annexes et la majoration découlant du barème local pèsent donc ensemble 24 % (11,5 % + 12,5 %), soit plus de 18 % : il faudra donc vérifier lapplication de la règle.
a) Calcul du loyer maximal au mètre carré qui pourrait être fixé dans la convention :
Surface utile totale : 1 350 mètres carrés (67,5 mètres carrés/logement x 20) ; CS = 0,998 1 ;
Loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone) par m2 de surface utile = 4,75 Euro (4,76 Euro x 0,998 1).
Compte tenu de la majoration de 11,5 % résultant du barème local, alors on pourrait fixer dans la convention APL un loyer maximal au mètre carré égal à 1,115 Euro x 4,75 Euro soit 5,3 Euro/mètre carré.
b) Vérification de la règle de limitation du loyer conventionné au mètre carré :
Selon lhypothèse ci-dessus, le produit locatif maximal sélèverait à 7 155 Euro/mois (5,3 Euro/mètre carré x 1 350 mètres carrés). Il dépasserait de près de 22 % le niveau qui serait le sien en labsence de toute majoration et de toute surface annexe, soit 5 868 Euro/mois (4,89 Euro/mètre carré x 1 200 mètres carrés).
Il faut donc dans cet exemple limiter le loyer conventionné de façon à ne pas dépasser 118 % (opération supposée sans ascenseur) de ce que serait le produit locatif maximal sans marge, ni surfaces annexes, soit 6 924 Euro/mois (1,18 × 5 868 Euro/mois). Le loyer maximal au mètre carré qui peut être dans la convention est donc ramené à 5,13 Euro par mètre carré de surface utile (6 924 Euro pour 1 350 mètres carrés de surface utile).
En pratique, les opérations pour lesquelles le pourcentage de majoration prévue en application du barème (11,5 % dans lexemple présenté) augmenté du poids des surfaces annexes relativement à la surface habitable (12,5 % dans lexemple présenté) dépasse la limite réglementaire de 18 % (ou 25 % si ascenseur) ne représentent que 5 % à 10 % des cas en construction neuve (et pour des dépassements en général très limités).
En conclusion, la vérification détaillée présentée ci-dessus ne concerne en fait pour lessentiel que les opérations dacquisition - amélioration en habitat individuel, pour lesquelles le contrôle sera plus fréquemment.
NB : le plafonnement ne remet pas en cause le calcul de la surface utile mais le loyer au mètre carré de surface utile qui est fixé à partir de là dans la convention ; la règle énoncée fait quau-delà dune certaine limite de surface annexe, le loyer au mètre carré de surface utile diminue de façon à neutraliser laugmentation des surfaces annexes.
ANNEXE X
RÈGLES SPÉCIFIQUES AU CONVENTIONNEMENT
DES LOGEMENTS-FOYERS ET DES RÉSIDENCES SOCIALES
I. - TRAVAUX DANS DES FOYERS OU
DES RÉSIDENCES SOCIALES DÉJÀ CONVENTIONNÉS
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges est inchangée.
La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges est augmentée en fonction de lamélioration des conditions dhébergement et de vie des résidents.
Elle est soumise aux règles cumulatives suivantes :
- son montant est inférieur à celui de la redevance maximale de la convention ;
- son montant est inférieur à 106 % des valeurs du PLUS du tableau D de lannexe I.
II. - CONVENTIONNEMENT EN RÉSIDENCES SOCIALES
DE LOGEMENTS-FOYERS EXISTANTS
1. Rappel
Les foyers de travailleurs migrants et de jeunes travailleurs existants, conventionnés à lAPL avant le 1er janvier 1995, conservent leur statut pendant toute la durée des conventions en cours.
Ces logements-foyers se voient appliquer la réglementation relative aux résidences sociales dans les cas suivants :
1.1. En cours de convention
En cas de demande du propriétaire.
En cas de travaux financés avec des aides de lEtat. Dans ce cas, la convention APL en cours est résiliée et une convention résidence sociale est signée.
1.2. A lexpiration de la convention APL en cours
1.3. Depuis le 1er janvier 1995, le conventionnement des foyers de travailleurs migrants ou des foyers de jeunes travailleurs ne peut se faire quen résidence sociale.
2. Conventionnement en résidences sociales
de logements-foyers construits non conventionnés
Le conventionnement en résidences sociales de logements-foyers construits non conventionnés est subordonné :
- au respect des normes minimales prévues par les textes pour les résidences sociales (arrêté du 10 juin 1996 et réglementation relative à la sécurité et à la salubrité) ;
- à lélaboration dun projet social.
1. - 1er cas : conventionnement avec travaux
Les conditions financières du conventionnement avec travaux sont prévues au 2o de larticle R. 351-56 du CCH.
La réalisation de travaux importants devra être précédée dune concertation menée par le gestionnaire avec les résidents.
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention est fonction de la qualité, de limportance des travaux et de leur impact sur lamélioration des conditions dhébergement et de vie des résidents. En tout état de cause, elle ne doit pas excéder les valeurs PLA - 1 du tableau D de lannexe I.
La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges après conventionnement est égale à celle appliquée avant conventionnement sauf en cas damélioration sensible du service rendu. Lorsquelle est envisagée, la hausse de la redevance pratiquée ne peut intervenir quà lachèvement des travaux. Au préalable, il est primordial de vérifier ladéquation entre laugmentation de la redevance pratiquée envisagée et limportance et la qualité effective des travaux : laugmentation de la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges doit être fonction de lamélioration apportée aux conditions dhébergement et de vie des résidents.
2. - 2e cas : conventionnement sans travaux
Les conditions financières du conventionnement sans travaux sont prévues dans larticle R. 351-56-1o du CCH.
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention est soumise aux conditions cumulatives suivantes :
- ne pas dépasser de plus de 25 % la redevance pratiquée avant conventionnement
- ne pas dépasser les valeurs PLA - 1 du tableau D de lannexe I.
Le conventionnement sans travaux ne constituant quune étape, il est souhaitable de négocier avec le gestionnaire la réalisation ultérieure de travaux.
La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges après conventionnement est égale à celle appliquée avant conventionnement sauf en cas damélioration sensible du service rendu.
3. Conventionnement en résidences sociales
de logements-foyers déjà conventionnés
Pour les logements-foyers déjà conventionnés mais ne répondant pas aux normes des résidences sociales, la transformation en résidence sociale ne pourra être effectuée quaprès travaux de mise aux normes des surfaces et des équipements, et à la condition de lélaboration dun projet social.
1. - 1er cas : conventionnement avec travaux
Les conditions financières du conventionnement avec travaux sont prévues dans larticle R. 351-56-2o du CCH.
Pour les foyers de jeunes travailleurs :
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la redevance maximale inscrite dans la précédente convention APL.
La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges est augmentée en fonction de lamélioration apportée aux conditions dhébergement et de vie des résidents.
Pour les foyers de travailleurs migrants :
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la redevance maximale inscrite dans la précédente convention APL ; elle pourra, toutefois, être majorée, dans la limite de 10 % maximum, pour tenir compte de lobligation dintégrer dans la part de la redevance assimilable au loyer et aux charges le montant des fluides (cf. note 4) jusque-là imputé sur le poste « prestations ».
Outre la majoration liée au transfert du montant des fluides du poste « prestations » vers le poste « charges », la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges peut être augmentée en fonction de lamélioration apportée aux conditions dhébergement et de vie des résidents.
2. - 2e cas : conventionnement sans travaux
Pour les foyers de jeunes travailleurs :
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges fixée dans lancienne convention APL.
Il ny a pas lieu daugmenter la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges sil ny a pas damélioration sensible du service rendu aux occupants.
Pour les foyers de travailleurs migrants :
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la redevance maximale inscrite dans la précédente convention APL ; elle pourra, toutefois, être majorée, dans la limite de 10 % maximum, pour tenir compte de lobligation dintégrer dans la part de la redevance assimilable au loyer et aux charges le montant des fluides jusque-là imputé sur le poste « prestations ».
A lexception dune majoration liée au transfert des fluides du poste « prestations » vers le poste « charges », il ny a pas lieu daugmenter la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges sil ny a pas damélioration sensible du service rendu aux occupants.
III. - CONVENTIONNEMENT AVEC TRAVAUX DE LOGEMENTS-FOYERS DE PERSONNES ÂGÉES OU DE PERSONNES HANDICAPÉES EXISTANTS NON CONVENTIONNÉS
Les conditions financières du conventionnement avec travaux sont prévues au 2o de larticle R. 351-56 du CCH.
La réalisation de travaux importants devra être précédée dune concertation menée par le gestionnaire avec les résidents.
La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention est fonction de la qualité, de limportance des travaux et de leur impact sur lamélioration des conditions dhébergement et de vie des résidents. En tout état de cause, elle ne peut excéder 106 % des valeurs maximales du PLUS du tableau D de lannexe I. Cette possibilité ne doit être ouverte quà titre exceptionnel, uniquement dans le cas de travaux équivalant à une remise à neuf.
La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges après conventionnement est égale à celle appliquée avant conventionnement sauf en cas damélioration sensible du service rendu. Lorsquelle est envisagée, la hausse de la redevance pratiquée ne peut intervenir quà lachèvement des travaux. Au préalable, il est primordial de vérifier ladéquation entre laugmentation de la redevance pratiquée envisagée et limportance et la qualité effective des travaux : laugmentation de la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges doit être fonction de lamélioration apportée aux conditions dhébergement et de vie des résidents.
ANNEXE XI
LISTE DES COMMUNES CONSTITUANT LA ZONE 1 BIS
Paris.
Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.
Extraits des articles législatifs
ARTICLE L. 351-2 DU CCH | ARTICLE 41 TER DE LA LOI 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser linvestissement locatif, laccession à la propriété de logements sociaux et le développement de loffre foncière |
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Modifié par larticle 61 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains | Modifié par larticle 197 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 | |||
(le 2., en gras, a été modifié par la loi, la modification est soulignée) | (le texte en gras correspond à la définition des logements du 4e alinéa de larticle 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 mentionnés à la colonne précédente en gras souligné) | |||
Laide personnalisée au logement est accordée au titre de la résidence principale, quel que soit le lieu de son implantation sur le territoire national. Son domaine dapplication comprend : 1. ( L. no 91-457 du 15 mai 1991, art. 8) Les logements occupés par leurs propriétaires, construits, acquis ou améliorés, à compter du 5 janvier 1977, au moyen de formes spécifiques daides de lÉtat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions doctroi sont fixées par décret ; 2. ( L. no 90-449 du 31 mai 1990, art. 18 ; Loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000, art. 61) |
Des accords collectifs de location peuvent être conclus, pour un même secteur locatif, au sein de la Commission nationale de concertation ou de chaque commission spécialisée des rapports locatifs prévue à larticle 41 bis entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords ainsi conclus simposent aux organisations signataires et aux adhérents de ces organisations. Les secteurs locatifs sont les suivants : - logements appartenant ou gérés par les organismes dhabitations à loyer modéré ; |
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Les logements à usage locatif appartenant à des organismes dhabitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif définis au quatrième alinéa de larticle 41 ter de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser linvestissement locatif, laccession à la propriété des logements sociaux et le développement de loffre foncière, ou appartenant à dautres bailleurs lorsque, dans ce dernier cas, les logements ont été construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de lÉtat, à condition que les bailleurs sengagent à respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le chapitre III du présent titre ; celles-ci doivent être conformes à des conventions types annexées aux décrets ; 3. (L. no 90-449 du 31 mai 1990, art. 18 et L. no 96-1181, du 30 décembre 1996, art. 17-V) Les logements à usage locatif construits, acquis ou améliorés à compter du 5 janvier 1977 au moyen de formes spécifiques daides de lÉtat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions doctroi sont déterminées par décrets ainsi que les logements à usage locatif construits à compter du 1er octobre 1996 ayant bénéficié dune décision favorable dans des conditions fixées par le présent code ; loctroi de ces aides ou de la décision favorable est subordonné à lengagement pris par les bailleurs de respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le chapitre III du présent titre ; celles-ci doivent être conformes à des conventions types annexées aux décrets ; 4. Les logements à usage locatif construits ou améliorés après le 4 janvier 1977 dans des conditions fixées par décret et dont les bailleurs sengagent à respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le chapitre III du présent titre ; celles-ci doivent être conformes à des conventions types annexées aux décrets ; |
- logements appartenant aux sociétés déconomie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales dun organisme collecteur de la contribution des employeurs à leffort de construction et aux filiales de ces organismes autres que celles mentionnées à lalinéa ci-dessus ; - logements appartenant aux entreprises dassurance, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées aux deux alinéas précédents ; - logements appartenant aux bailleurs personnes physiques et aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusquau quatrième degré inclus. Ces accords portent notamment sur les suppléments de loyers pour les organismes dhabitations à loyer modéré, la maîtrise de lévolution des charges récupérables, la grille de vétusté, lamélioration et lentretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun. Les accords conclus au sein de la Commission nationale de concertation font lobjet de la publication dun avis au Journal officiel de la République française. A lissue dun délai dun mois après cette publication et sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs dun secteur, ou de la majorité des organisations représentatives des locataires, ils peuvent être rendus obligatoires, par décret, pour tous les logements du secteur locatif concerné. Le décret peut, après avis motivé de la Commission nationale de concertation et sans modifier léquilibre de laccord, en distraire certaines clauses. |
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5. (L. no 90-449 du 31 mai 1990, art. 18) Les logements-foyers de jeunes travailleurs et les logements-foyers assimilés dans des conditions fixées par décret en Conseil dÉtat aux logements mentionnés aux 2. et 3. ci-dessus, dès lors quils font lobjet des conventions régies par le chapitre III du présent titre ; 6. ( L. no 84-595 du 12 juillet 1984, art. 39) Les logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi no 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, lorsque ces logements ont été construits, améliorés ou acquis et améliorés au moyen de formes spécifiques daides de lÉtat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions doctroi sont fixées par décret. |
NOTE (S) :
(1) La moyenne associée est la moyenne des ICC du trimestre de référence et des trois trimestres qui le précèdent. Pour les logements conventionnés, le trimestre de référence est toujours le 4e trimestre, donc la moyenne se fait toujours sur les 4 trimestres de lannée civile.
(2) Cf paragraphe IV-3-a de la circulaire UHC/FB3/29 no 2003-79 du 30/12/2003 relative aux PLS.
(3) Cf. Le Guide de la surface utile, chapitre « coefficients de modulation propres aux logements », page 69 de la version papier ou page 62 du support intranet.
(4) Eau, gaz, électricité correspondant à des charges personnelles.