Bulletin Officiel du Travail, de lEmploi et de la Formation Professionnelle
No 2004/12 du lundi 5 juillet 2004
MINISTÈRE DE LEMPLOI, DU TRAVAIL
ET DE LA COHÉSION SOCIALE
Le secrétaire dEtat au logement
Circulaire no 2004-11 du 26 mai 2004 relative à la mise en uvre du nouveau dispositif de location-accession - Prêt social de location-accession (PSLA)
NOR : SOCU0410151C
(Texte non paru au Journal officiel)
Textes sources : décret et arrêté du 26 mars 2004
Mots-clés : location-accession ; transfert de prêt
Le secrétaire dEtat au logement à Madame et Messieurs les préfets de région (direction régionale de léquipement) ; Mesdames et Messieurs les préfets de département (direction départementale de léquipement, direction régionale de léquipement, direction générale de lurbanisme, de lhabitat et de la construction, mission interministérielle dinspection du logement social [pour attribution]).
Le développement de laccession sociale à la propriété est une des priorités du Gouvernement en matière de politique du logement. Pour répondre à la demande des ménages de devenir propriétaires, une forme innovante daccession à la propriété est mise en place par un décret et un arrêté datés du 26 mars 2004 et relatifs aux conditions doctroi des prêts conventionnés pour les opérations de location-accession.
Ce nouveau dispositif est dapplication immédiate. Il est dédié à la réalisation dopérations de location-accession et sinscrit dans le cadre des dispositions de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété. Il permet aux ménages modestes, en particulier ceux ne disposant pas dapport personnel, dacquérir un logement après une phase locative au cours de laquelle ils peuvent constituer leur épargne et ainsi diminuer leur besoin dendettement. Il repose sur un nouveau type de prêt conventionné, le prêt social de location accession (PSLA) permettant le financement dopérations de construction ou dacquisition de logements neufs par les promoteurs privés ou publics.
Les accédants bénéficient dune garantie de relogement, sils sont contraints de renoncer à leur projet daccession, et de garanties de relogement et de rachat en cas de difficultés pendant la phase daccession. Ces garanties sécurisent le projet daccession des ménages, tout comme la certitude qui leur est donnée de conserver, au début de la période daccession, le même niveau de dépense de logement quen phase locative.
Le dispositif ouvre droit à une TVA à taux réduit (5,5 %) et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. Les dispositions fiscales correspondantes sont prévues dans un prochain projet de loi et sappliqueront à toutes les opérations agréées à partir du 26 mars 2004.
Pour lannée 2004, le gouvernement a prévu que 10 000 logements puissent bénéficier de ces nouvelles dispositions après un agrément quil vous appartient de délivrer selon les modalités décrites en annexe à la présente circulaire, et dans le cadre des enveloppes qui ont été notifiées aux préfets de région. Ces 10 000 logements, qui viendront sajouter aux 80 000 logements locatifs sociaux prévus en 2004 participent à lindispensable augmentation de loffre de logements destinés aux ménages à revenus modestes quappellent les tensions actuelles du marché du logement. Vous veillerez toutefois à ne pas délivrer dagrément à des opérations dont la localisation serait manifestement inopportune.
Jattache la plus grande importance à une mise en uvre rapide de ce dispositif novateur.
Aussi je vous demande dinformer et de mobiliser les maîtres douvrages susceptibles de réaliser ces opérations. Vous veillerez également à linformation des collectivités territoriales qui souhaiteraient encourager ou aider la réalisation de ces opérations qui constituent un moyen particulièrement adapté de développer laccession sociale à la propriété.
Vous veillerez au respect des objectifs assignés à ce dispositif et minformerez des éventuelles difficultés que vous pourriez rencontrer dans le cadre de sa mise en uvre.
Le secrétaire dEtat au logement, Marc-Philippe Daubresse |
Sommaire des annexes
Annexe I. - La loi de 1984 et le dispositif PSLA
I.1. Rappel des dispositions générales de la loi de 1984 relative à la location-accession
I.2. Les spécificités du dispositif PSLA
Annexe II. - Les modalités dinstruction des demandes dagrément
II.1. Les opérations
II.2. La signature dune convention entre lEtat et lopérateur
II.3. Linstruction de la demande de décision dagrément
II.4. Linformation de la DGUHC
Annexe III. - Pour en savoir plus
III.1. Modifications de certaines dispositions applicables aux prêts conventionnés
III.2. Dispositions particulières pour les prêts transférables
III.3. Cas particulier des opérations réalisées par des sociétés civiles immobilières (SCI)
III.4. Dispositions relatives aux dates de levée doption
III.5. Conséquences particulières en cas de levée ou non de loption
III.6. Application dans les départements doutre-mer
III.7. Conséquences de linexécution des obligations
Annexe IV. - La convention type
Annexe V. - Le modèle de décision dagrément
Annexe VI. - Les pièces justificatives à lappui de la demande
Annexe VII. - Les plafonds de ressources du dispositif
ANNEXE I
LA LOI DE 1984 ET LE DISPOSITIF PSLA
I.1. Rappel des dispositions générales de la loi de 1984
relative à la location-accession
Définition de la location-accession
Cest un contrat par lequel le vendeur sengage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété dun logement moyennant le paiement fractionné du prix de vente et le versement dune redevance jusquà la date de levée de loption. La redevance est la contrepartie du droit de laccédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du logement.
Ce contrat peut être précédé dun contrat préliminaire. Il est conclu par acte authentique.
Contenu du contrat de location-accession
Il doit préciser notamment :
- les indications relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de limmeuble ou du logement ;
- le prix de vente du logement : le montant et les modalités de paiement du prix ; la faculté pour laccédant de payer le prix par anticipation et lintention de laccédant de recourir à laide dun ou plusieurs prêts immobiliers ;
- les délais : la date dentrée en jouissance et la durée de la période pendant laquelle laccédant pourra exercer sa faculté dacquérir qui est fixée librement par les parties ;
- la redevance : son montant, sa périodicité, ses modalités de révision et dimputation sur le prix ;
- les charges incombant à laccédant qui, pendant la phase locative, est assimilé à un copropriétaire et en exerce les droits et les obligations ;
- la garantie de remboursement des sommes versées par laccédant au titre du paiement anticipé du prix.
Exécution du contrat de location-accession
Elle se décompose en deux phases :
- pendant la première phase de lopération, dite « phase locative », le logement est la propriété dun opérateur, qui est qualifié de « vendeur » dans les textes législatifs et réglementaires. Le ménage verse une redevance constituée dune fraction locative, assimilable à un loyer, et dune fraction acquisitive imputable sur le prix du logement, pour laquelle la loi ne prévoit pas de rémunération directe. Lentretien et les réparations incombent à laccédant mais les réparations relatives à la structure du bâtiment demeurent à la charge du vendeur ;
- le ménage peut lever loption sur son logement aux dates prévues dans le contrat de location-accession, selon les modalités arrêtées par les parties. La levée doption entraîne le transfert de la propriété du logement au ménage, constaté par acte notarié, ainsi que le paiement du solde du prix du logement. Elle marque le début de la deuxième phase de lopération, dite « phase daccession », au cours de laquelle le ménage est pleinement accédant à la propriété et rembourse un emprunt. Le transfert de propriété peut être subordonné à la condition suspensive de lobtention dun ou plusieurs prêts.
Si laccédant renonce à lacquisition, il ne bénéficie daucun droit au maintien dans les lieux mais a droit au remboursement des sommes versées correspondant à la fraction de la redevance au titre du paiement du prix du logement.
I.2. Les spécificités du dispositif PSLA
Le nouveau dispositif de location-accession est bâti autour dun prêt dédié à ce type dopération, le prêt social de location-accession (PSLA).
Les opérations financées au moyen dun PSLA se déroulent, en deux phases, comme des opérations de location-accession classiques. Elles présentent en revanche des avantages fiscaux spécifiques et ouvrent droit à des dispositifs de sécurisation pour le locataire-accédant.
Le dispositif PSLA ne sapplique quà des opérations de construction ou dacquisition de logements neufs. Pour en bénéficier, lopérateur doit signer une convention avec lEtat et obtenir une décision dagrément du représentant de lEtat dans le département.
Caractéristiques du PSLA
Le PSLA est accordé à la personne morale qui entreprend lopération de location-accession. Il convient de noter que toutes les personnes morales peuvent réaliser des opérations financées en PSLA (organismes dHLM, SEM, promoteurs privés...). Le PSLA est un prêt conventionné pouvant financer jusquà 100 % de lopération. Les prêts complémentaires du prêt conventionné sont mobilisables en complément du PSLA, notamment ceux du 1 % Logement.
La nature conventionnée du PSLA entraîne trois conséquences. Dune part, le logement est destiné à être occupé à titre de résidence principale par le ménage pendant toute la durée de remboursement du prêt et ne peut être transformé, en application de larticle R. 331-70, en local commercial et professionnel. Dautre part, le locataire-accédant peut, y compris en phase locative, bénéficier dune aide personnalisée au logement calculée en fonction des barèmes accession. Enfin, il peut être prévu que le PSLA contracté par lopérateur soit transféré au ménage au moment de la levée doption.
Tous les établissements de crédit habilités à délivrer des prêts conventionnés peuvent accorder des PSLA. Les établissements de crédit peuvent refinancer les PSLA sur des ressources libres, ou, à lissue dune procédure spécifique dadjudication, sur la ressource du livret A auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
Plafonds de ressources et de loyer
Les logements faisant lobjet du dispositif PSLA sont destinés à des ménages dont les ressources nexcèdent pas les plafonds du prêt à laccession sociale (PAS), au moment de la signature du contrat de location-accession ou, le cas échéant, du contrat préliminaire.
La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder les plafonds du prêt locatif social (PLS), majorés en Ile-de-France (cf. annexe I de larrêté du 26 mars 2004).
La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.
Avantages fiscaux
Le dispositif ouvre droit à un taux de TVA de 5,5% pour lopérateur, dans le cadre de la livraison à soi-même. Les modalités de fixation du prix du logement, décrites dans le paragraphe suivant, assurent que lavantage de TVA se transfère à laccédant qui lève loption.
En outre, lopérateur dispose pendant la phase locative dune exonération de 15 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties. Le ménage qui lève loption bénéficie également de cette exonération pour la durée restant à courir.
Fixation du prix
Le prix de vente du logement ne doit pas excéder les plafonds de prix fixés à lannexe II de larrêté du 26 mars 2004. Ces plafonds correspondent aux plafonds de prix prévus pour les opérations daccession réalisées par les organismes HLM, après déduction du différentiel de TVA. Le prix ainsi fixé doit cependant être minoré de 1,5% par année à chaque date anniversaire du contrat.
Plafonnement de la mensualité en phase daccession
La mensualité de remboursement, à la charge du ménage en début de phase daccession, ne doit pas excéder la dernière redevance payée en phase locative. Lopérateur doit disposer, dès la signature du contrat de location-accession, de lengagement dun établissement de crédit de proposer au ménage, au moment de la levée doption, si celui-ci présente à cette même date des garanties suffisantes de solvabilité, une offre de financement respectant cette condition.
Il convient de noter que les locataires-accédants ne peuvent pas bénéficier à la fois du nouveau dispositif de location-accession et du prêt à taux zéro. Lobligation de produire cet engagement préliminaire ne vaut pas mandat donné par laccédant au vendeur de rechercher une offre de crédit.
Garanties pour le ménage
Garantie de relogement en cas de non-levée doption
Les locataires accédants occupant un logement financé à laide dun PSLA bénéficient dune garantie de relogement, prévue dans le contrat de location-accession, sils ne lèvent pas loption, notamment en raison dune dégradation de leur situation financière. Lorsquun accédant est confronté à cette situation, le transfert de propriété peut être reporté à une date ultérieure, sous réserve de laccord du vendeur et de la prorogation de son engagement par le prêteur, dans lattente dune amélioration de la situation financière du ménage. A défaut damélioration, le contrat est résilié et la garantie de relogement est mobilisable.
Garanties en phase daccession
Pendant une durée de 15 ans à compter de la levée doption, le ménage dispose dune garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à lavance dans les conditions prévues par larrêté du 26 mars 2004 et dune garantie de relogement. Ces garanties sont mises en jeu en cas de survenance dun des faits mentionnés dans ce même arrêté (chômage, divorce, ...).
ANNEXE II
LES MODALITÉS DINSTRUCTION DES DEMANDES DAGRÉMENT
II.1. Les opérations
Seules les constructions ou les acquisitions de logements neufs peuvent être financées en PSLA. Il est bien sûr possible pour les opérateurs de réaliser des opérations mixtes comportant une partie en accession directe ou une partie locative et une partie en location-accession. Dans ce cas, les agréments ne concernent que les logements financés en PSLA.
II.2. La signature dune convention entre lEtat et lopérateur
Pour bénéficier de la décision dagrément, lopérateur doit signer préalablement avec lEtat une convention dans laquelle il sengage à respecter des conditions concernant à la fois la phase locative et la phase daccession.
Une convention-type figure en annexe IV.
Les conditions suivantes doivent être respectées :
- les revenus des locataires-accédants ne doivent pas excéder les plafonds du PAS qui figurent en annexe VII ;
- la fraction locative de la redevance ne doit pas excéder les plafonds de loyer prévus à lannexe I de larrêté du 26 mars 2004 ;
- le prix de vente du logement est plafonné et non-révisable ; ce prix est minoré chaque année de 1,5 % forfaitairement (cf. annexe II de larrêté du 26 mars 2004) ;
- le vendeur dispose de lengagement dun établissement de crédit de proposer au ménage, au moment de la levée doption, un ou des prêts conventionnés dont la mensualité ou la somme des mensualités nexcédera pas la dernière redevance payée en phase locative ;
- le vendeur doit sengager à proposer une offre de relogement adaptée aux besoins et aux possibilités du ménage en cas de non-levée doption ; cette faculté doit être prévue dans le contrat de location accession.
- le vendeur sengage à offrir au ménage, en cas de levée doption, une garantie de rachat du bien et une garantie de relogement afin de le prémunir contre les aléas de la vie.
II.3. Linstruction de la demande de décision dagrément
Lopérateur adresse la demande de décision dagrément sur papier libre à la direction départementale de léquipement en indiquant si elle porte sur lintégralité ou une partie dun programme immobilier de logements. Elle mentionne le nom de létablissement de crédit ayant souscrit lengagement et si le prêt est refinancé ou non sur la ressource du Livret A.
La décision est prise par le représentant de lEtat dans le département, à lissue de linstruction, et dans la limite du contingent dagréments dont il dispose. Elle ouvre droit au bénéfice du prêt mentionné à larticle R. 331-76-5-1 du CCH et a donc pour effet de réserver lagrément à un nombre déterminé de logements réalisés en location-accession. Dans les douze mois à compter de lachèvement des travaux, le vendeur est tenu de communiquer au service instructeur les contrats de location-accession signés ainsi que les justifications de ressources des accédants. Au vu de ces documents, le service instructeur notifiera au vendeur la liste des logements bénéficiant à titre définitif de lagrément.
Le commencement des travaux est subordonné à lobtention de lagrément sauf si lopérateur a acheté les logements en létat futur dachèvement (VEFA) à un promoteur.
Les opérations pour lesquelles les dossiers ont été déposés antérieurement à la publication du décret du 26 mars 2004 peuvent, si les conditions réglementaires sont réunies, être agréées. Il y a lieu de sassurer que les travaux nont pas commencé à cette même date.
Les pièces à fournir à lappui dune demande de décision dagrément sont précisées à lannexe VI.
Le service instructeur sattachera plus particulièrement à la vérification des points suivants :
Le projet de contrat de location-accession
Il devra faire lobjet dune attention particulière puisquil établit les engagements réciproques entre le vendeur et le locataire-accédant.
En ce qui concerne son contenu, il doit comporter lensemble des dispositions prévues à larticle 5 de la loi du 12 juillet 1984. Le contrat doit notamment spécifier le prix de vente du logement et les modalités de paiement retenues, le délai défini à linitiative des parties pour lexercice de la faculté dacquérir, le montant de la redevance ainsi que les modalités de son imputation sur le prix.
En outre, le contrat doit inclure des dispositions concernant la minoration de prix mentionnée au II de larticle R. 331-76-5-1 et les garanties de rachat et de relogement en phase daccession.
Les conditions de ressources des locataires-accédants
Au dépôt de la demande dagrément, tous les locataires-accédants ne sont pas forcément identifiés. Lopérateur doit donc sengager à ce que les futurs logements soient occupés par des ménages respectant les plafonds de ressources du PAS. Cette condition devra être vérifiée lors de la confirmation de lagrément. La date de référence pour lappréciation de la condition de ressources est celle de la signature du contrat préliminaire ou du contrat de location-accession.
En janvier et février, les ressources du locataire-accédant sont déterminées sur la base du revenu fiscal de référence de lavis dimposition relatif à lannée N-2. Entre le 1er mars et la date de réception de lavis dimposition relatif à lannée N-1, la condition de ressources est examinée sur la base dune déclaration sur lhonneur de laccédant, dans laquelle celui-ci indique son revenu fiscal de référence N-1. Dès réception de lavis dimposition relatif à lannée N-1, les ressources de laccédant sont déterminées sur la base de ce document. Il convient de noter que pour les contrats signés après le 1 er mars, il nest pas nécessaire de fournir lavis dimposition relatif à lannée N-2.
La partie de la redevance correspond à la jouissance du logement
Il sagit de vérifier que lopérateur respecte les plafonds de loyers prévus à lannexe I de larrêté du 26 mars 2004.
La surface utile prise en compte pour déterminer le plafond de la fraction locative de la redevance peut être augmentée de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules annexé au logement dans la limite de 6 m2 par garage ou emplacement. Tous les types de parking sont finançables, notamment les garages construits accolés ou non, ou les emplacements réservés en sous-sol ou à lextérieur de limmeuble, à la condition quils fassent lobjet dune jouissance exclusive par laccédant. Cette disposition se combine avec toutes les prescriptions du « Guide de la surface utile » édité par la DGUHC.
Le prix de vente
Le prix de vente, déterminé dans le contrat de location-accession, est non révisable. Dans lhypothèse où plusieurs dates de levée doption sont retenues dans le contrat, par accord des parties, le prix de vente est fixé pour chacune des dates.
Le prix de vente, avant toute minoration, ne doit pas dépasser les plafonds indiqués à lannexe II de larrêté du 26 mars 2004, qui fixe les prix maximum par mètre carré de surface utile, selon des zones géographiques. Il est minoré de 1,5% à chaque date anniversaire du contrat de location-accession.
Il convient donc de vérifier que le prix de vente moyen par m2 de surface utile de lopération figurant dans la convention respecte, avant toute minoration, les plafonds de prix et que le contrat fixe expressément la minoration retenue.
Il serait opportun que le prix de vente du logement reflète les éventuelles subventions des collectivités territoriales. Cependant, la vérification de cet impact incombe aux collectivités concernées.
Pour chaque génération annuelle de contrats de location-accession, les plafonds de prix sont actualisés en fonction de lévolution de lindice du coût de la construction, conformément aux dispositions de larrêté du 26 mars 2004. Les plafonds de prix ainsi actualisés ne sappliquent évidemment pas rétroactivement aux générations antérieures de contrats de location-accession.
La mensualité de remboursement en phase accession
Le vendeur doit joindre à sa demande dagrément lengagement dun établissement de crédit de proposer une offre de financement au ménage lui permettant de financer le transfert de propriété. Cette offre de financement seffectuera soit par le transfert du PSLA initial, soit par lémission dun nouveau prêt conventionné. Loffre de financement pourra éventuellement comporter, sous réserve de lexamen de la situation de laccédant au moment de la levée doption et de laccord du prêteur, un ou plusieurs prêts complémentaires admis par la réglementation des prêts conventionnés (prêt épargne-logement...).
Lengagement de létablissement de crédit est destiné à sécuriser le locataire-accédant et à lui donner, dès la signature du contrat de location-accession, des garanties sur la charge financière quil devra supporter en phase daccession. Lengagement peut prendre la forme dune convention entre lopérateur et létablissement de crédit ou dun engagement unilatéral de létablissement de crédit.
Létablissement de crédit sengage à ce que la somme des mensualités des prêts (hors primes dassurance), y compris la mensualité du prêt 1 % éventuellement accordé, nexcède pas la redevance payée au cours du mois précédant celui de la levée doption. En cas doffre de prêt à taux fixe, le plafond sera applicable pendant toute la durée du prêt. En cas doffre de prêt à taux révisable, le plafond précédent sera applicable jusquà la date de première révision. Au-delà de cette date, la mensualité de remboursement pourra toutefois demeurer constante, en ajustant la durée des prêts en fonction de la variation du taux dintérêt. Si le prêt est modulable, laccédant peut demander que la mensualité de remboursement soit augmentée et dépasse le plafond précédent, notamment sil juge que sa situation lui permet de faire face à une charge financière plus importante.
La condition de plafonnement de la mensualité sapplique que le PSLA soit transférable ou non, cest-à-dire quil ait ou non vocation à être transféré à laccédant. Dans le cas dun PSLA non transférable, létablissement de crédit qui sengage à proposer loffre de financement au ménage nest pas nécessairement le même que celui qui octroie le PSLA à lopérateur. Dans le cas du PSLA transférable, un seul établissement de crédit assure ces deux fonctions.
En application de larticle 24 de la loi du 12 juillet 1984, le prêt peut ne pas être accordé au ménage, si celui-ci ne présente pas des garanties suffisantes de solvabilité. En outre, le ménage na pas pour obligation de contracter un emprunt auprès de létablissement de crédit qui a donné son engagement au vendeur.
Lachèvement des travaux et la confirmation de lagrément
Pour obtenir la confirmation de la décision dagrément, lopérateur dispose dun délai maximum de 12 mois, à compter du dépôt de la déclaration dachèvement de travaux prévue par larticle R. 460-1 du code de lurbanisme, pour transmettre au représentant de lEtat dans le département les contrats de location-accession signés ainsi que les justificatifs de ressources des locataires-accédants.
La direction départementale de léquipement sassure du respect des conditions qui nont pu être vérifiées au moment de la délivrance de la décision de réservation dagréments.
Le représentant de lEtat dans le département notifie à lopérateur la liste des logements bénéficiant à titre définitif de lagrément PSLA.
II.4. Linformation de la DGUHC
La DDE doit adresser à la fin de chaque mois un tableau (état PR) à la direction régionale de léquipement comportant les informations suivantes :
- le nombre de logements ayant donné lieu à une réservation dagrément ;
- le nombre de logements ayant fait lobjet dune confirmation dagrément par année de décision ;
- le montant des prêts accordés aux vendeurs classés par établissement de crédit, en distinguant les prêts adossés au livret A des autres.
Ces informations, agrégées au niveau régional, sont transmises à la DGUHC par la DRE.
ANNEXE III
POUR EN SAVOIR PLUS
III.1. Modifications de certaines dispositions
applicables aux prêts conventionnés
Le décret no 2004-286 du 26 mars 2004 allonge la durée maximale des prêts conventionnés à trente ans, avec possibilité de la prolonger à trente-cinq ans. Cette augmentation de durée, qui concerne lensemble des prêts conventionnés, permet en particulier aux opérateurs contractant un PSLA déquilibrer plus facilement lopération pendant la phase locative.
En outre, afin de faciliter le montage financier de la phase locative, le décret du 26 mars 2004 assouplit, pour le PSLA et pendant la phase locative, certaines dispositions relatives aux prêts conventionnés à taux révisable. Létablissement de crédit qui accorde un PSLA à un opérateur peut ainsi déroger au 2o de larticle R. 331-75 du CCH, qui autorise au maximum une seule révision du taux dintérêt par an, et au 3o du même article, qui encadre les modalités de révision du taux. En revanche, pendant la phase accession et en cas de PSLA non transféré, ces dérogations ne sappliquent pas afin de mieux protéger les accédants personnes physiques.
III.2. Dispositions particulières pour les prêts transférables
En application de larticle R. 331-76-5-2 du CCH, lopérateur peut opter, sil dispose dun engagement en ce sens du prêteur, pour le mécanisme du PSLA transférable. Ce mécanisme consiste à transformer le prêt accordé au vendeur en plusieurs prêts conventionnés accordés aux accédants au moment de la levée doption.
Laccédant qui demande le transfert du prêt bénéficie de celui-ci pour le montant du capital restant dû, au prorata de la fraction correspondant au logement quil acquiert. Le mécanisme du PSLA transférable permet au locataire-accédant de connaître les conditions de prêt qui lui seront offertes au moment de la levée doption.
Le ménage nest pas tenu daccepter le transfert du PSLA et peut choisir toute autre offre de crédit quil considère comme plus adaptée à sa situation ou qui présente, par exemple, un taux dintérêt plus faible.
En outre, le transfert du prêt nest pas automatique car létablissement de crédit peut sopposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée doption. Dans ce cas, ce ménage bénéficie de la garantie de relogement mentionnée au paragraphe I) 2 de la présente circulaire.
Lorsque le PSLA est à taux révisable et est transféré, les dispositions des 2o et 3o de larticle R. 331-75, qui permettent dabsorber les variations de taux par un ajustement soit de la mensualité soit de la durée de prêt, sappliquent. Toutefois, à la différence dun prêt conventionné classique, le PSLA transféré peut voir son taux dintérêt modifié deux fois par an. En effet, le PSLA peut être refinancé sur la ressource du livret A, dont le taux est susceptible de varier tous les 6 mois.
III.3. Cas particulier des opérations réalisées
par des sociétés civiles immobilières (SCI)
Certains opérateurs sont susceptibles de mener leurs opérations daccession à laide de SCI créées spécifiquement pour commercialiser les logements. Ces opérations sont éligibles au PSLA. Dans ce cas, la SCI signe la convention avec lEtat et contracte le PSLA.
Deux possibilités sont ouvertes quant à la réalisation du logement :
- soit le logement fait lobjet dune livraison à soi-même par la SCI ;
- soit le logement est acquis par la SCI à un promoteur (qui peut être lopérateur à linitiative du projet).
III.4. Dispositions relatives aux dates de levée doption
La loi du 12 juillet 1984 laisse à linitiative des parties le soin de définir le délai dexercice de la faculté dacquérir. Le contrat de location-accession doit prévoir au moins une date de levée doption. Toutefois, les parties peuvent saccorder sur la fixation de plusieurs dates et sur le niveau de la minoration du prix mentionnée au II de larticle R. 331-76-5-1. Dans cette hypothèse, le vendeur doit spécifier le prix du logement pour chacune de ces dates ainsi que la minoration effectivement appliquée. Si le locataire-accédant demande à lever loption avant les dates prévues, il bénéficie de la décote de 1,5 % par an.
III.5. Conséquences particulières en cas de levée ou non de loption
Conséquences en cas de levée doption
Prêt du 1 % logement
Le décret du 26 mars 2004 prévoit que la charge totale mensuelle de remboursement nexcède pas le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété. Lorsque le ménage bénéficie dun prêt du 1 % Logement, la mensualité correspondante est à ajouter à celle du ou des prêts conventionnés délivrés par létablissement de crédit pour la vérification du respect du plafond de la mensualité de remboursement.
Règlement de copropriété
Pour les opérations collectives ne comprenant que des logements faisant lobjet dun contrat de location-accession, un règlement de copropriété doit être établi dès lors quun des locataires-accédants lève loption.
Revente du logement
A compter du transfert de propriété, laccédant est pleinement propriétaire de son logement et en dispose librement.
Garanties en phase daccession
Les garanties de rachat et de relogement peuvent être mises en uvre par le ménage dans les conditions de larrêté du 26 mars 2004.
Pour la mise en uvre de la garantie de relogement susceptible de jouer pour lun des faits mentionnés à larticle 4 de cet arrêté, lopérateur formule trois propositions de logement correspondant aux besoins et aux possibilités du ménage dans les conditions rappelées à larticle 5 du même arrêté. En cas de divorce, la garantie de relogement sapplique aux deux membres du ménage. En outre, la garantie de relogement peut être mise en jeu même si le logement financé en PSLA fait toujours partie du patrimoine du ménage.
Si le montant des ressources de laccédant, au moment de la levée doption, est toujours inférieur aux plafonds du PAS, le prêt dont bénéficie laccédant est garanti par le Fonds de garantie de laccession sociale à la propriété (FGAS).
Conséquences pour lopérateur en cas de non-levée doption
En cas de non-levée doption, lopérateur reste propriétaire du logement. Plusieurs possibilités soffrent à lui quant à lutilisation de ce logement. Sous réserve de confirmation ultérieure par linstruction fiscale, le régime devrait être le suivant :
Conclusion dun nouveau contrat de location-accession
dans le cadre du dispositif PSLA
Lopérateur peut signer un nouveau contrat de location-accession pour le même logement avec un autre locataire-accédant. Si ce nouveau contrat respecte les conditions doccupation des logements financés à laide dun PSLA, les avantages fiscaux, et notamment lavantage de TFPB, sont maintenus pour lopérateur, qui continue à rembourser ce prêt.
Location du logement avec convention
ouvrant droit à lAPL
Lopérateur peut conclure avec lEtat une convention ouvrant droit à lAPL, en application du 2o de larticle L. 351-2 du CCH ; les loyers maximaux ne peuvent dépasser ceux de lannexe II de larrêté du 26 mars 2004. Dans ce cas, les avantages fiscaux sont maintenus.
Location du logement sans convention APL
Si lopérateur loue le logement sans avoir conclu de convention APL, il doit restituer le différentiel de TVA, en application de larticle 284 du code général des impôts (CGI). Lexonération de TFPB cesse également de sappliquer à ce logement.
Vente du logement
Si le logement est vendu par lopérateur, les avantages fiscaux cessent. En application de larticle 284 du CGI, lopérateur doit restituer le différentiel de TVA. Lexonération de TFPB cesse également de sappliquer au logement vendu. Si lacheteur de ce logement est une personne morale et conclut un contrat de location-accession dans le cadre du dispositif PSLA ou signe une convention APL, ces avantages sont maintenus.
Conséquences pour le locataire-accédant
en cas de non-levée doption
Il ne dispose pas dun droit au maintien dans les lieux mais bénéficie de la garantie de relogement. Le vendeur est tenu à la restitution de la part acquisitive de la redevance.
III.6. Application dans les départements doutre-mer
Les dispositions du décret PSLA ont une portée générale. Elles sont en conséquence applicables dans les DOM.
Les plafonds de ressources à retenir sont ceux concernant le PAS (cf. annexe VII) et les plafonds de prix de vente et de loyer sont ceux de la zone B.
III.7. Conséquences de linexécution des obligations
Pour laccédant : les dispositions prévues par la loi de 1984 relatives à linexécution de ses obligations par laccédant sont applicables. Par ailleurs, larrêté du 26 mars 2004 prévoit quune fausse déclaration concernant les ressources est assimilable à une inexécution de ses obligations.
Pour lopérateur : si lopérateur ne respecte pas les conditions prévues par la réglementation rappelées dans la convention, il sexpose à rembourser le complément de TVA. Il convient de signaler que ce remboursement serait sans incidence pour le locataire puisque le prix de vente est contractuel.
ANNEXE IV
LA CONVENTION-TYPE
Convention-type conclue entre lEtat et les personnes morales sollicitant une décision dagrément, en vue de la réalisation de logements neufs faisant lobjet dun contrat de location-accession, en application des articles R. 331-76-5-1 et suivants du code de la construction et de lhabitation (CCH).
Le préfet du département de,agissant au nom de lEtat, dune part, et la [dénomination de lorganisme ou société], représentée par qui sera dénommée « le vendeur », dautre part,
Sont convenus de ce qui suit :
I. - DISPOSITIONS GÉNÉRALES
La présente convention est conclue en application des dispositions du II de larticle R. 331-76-5-1 qui subordonne loctroi de lagrément à la passation dune convention entre lEtat et le vendeur en vue de la construction ou de lacquisition, au moyen dun prêt mentionné au I de larticle R. 331-76-5-1, de logements neufs faisant lobjet dun contrat de location-accession.
Lopération concernée est réalisée sous le régime de contrats de location-accession répondant aux conditions de la loi no 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété et à celles de la présente convention. Est qualifié de location-accession le contrat par lequel le vendeur sengage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, qualifiée de phase locative, la propriété dun logement moyennant le paiement fractionné du prix de vente et le versement dune redevance jusquà la date de levée de loption.
Article 1er
Objet de la convention
La présente convention a pour objet de définir, dans le cadre de lopération de location-accession projetée à [lieu de lopération], les engagements réciproques de lEtat et du vendeur. LEtat sengage à faire bénéficier le vendeur davantages fiscaux, sous réserve du respect par celui-ci des dispositions législatives ou réglementaires applicables. Le vendeur donne son adhésion à loccasion de la réalisation de lopération à des engagements définis par les dispositions des II et III ci-dessous.
Article 2
Nature de lopération
Lopération porte sur un programme de construction / dacquisition de ......... logements neufs situés à .........
x logements de [type....] dune surface utile de :
x logements de [type....] dune surface utile de :
II. - ENGAGEMENTS DU VENDEUR EN PHASE LOCATIVE
Article 3
Conditions de ressources des locataires-accédants
Le vendeur sengage à réserver les logements à des ménages dont les ressources annuelles nexcédent pas, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession, les plafonds de ressources mentionnés à larticle R. 331-66 du Code de la construction et de lhabitation.
Article 4
Conditions relatives à la partie de la redevance
correspondant à la jouissance du logement
Le vendeur sengage à ce que la fraction de la redevance correspondant au droit de laccédant à la jouissance du logement nexcède pas les plafonds de loyer prévus à lannexe I de larrêté du 26 mars 2004.
Pour lopération relevant de la présente convention, il sagit de [montants à préciser].
III. - ENGAGEMENTS DU VENDEUR EN PHASE DACCESSION
Article 5
Conditions de prix des logements
Les contrats de location-accession peuvent prévoir une ou plusieurs dates de levée doption et définir, dans ce cas, les prix de vente correspondants. Le prix de vente doit être minoré de 1,5 % par an, en application du II de larticle R. 331-76-5-1.
Les prix de vente des logements avant minoration ne peuvent excéder les plafonds de prix maxima, définis en Euro/m2, à lannexe II de larrêté du 26 mars 2004.
Pour la présente opération, les prix de vente des logements avant minoration se décomposent de la manière suivante :
Type 1.....
Type 2.....
Type 3.....
soit un prix moyen, par m2 de surface utile, de ........
Ces prix de vente ne peuvent pas être indexés sur lindice du coût de la construction.
Article 6
Offre de financement dun établissement de crédit
Le vendeur certifie quil dispose de lengagement dun établissement de crédit prévu au II de larticle R. 331-76-5-1.
Article 7
Dispositif de sécurisation de laccédant
pendant la phase daccession
Le vendeur sengage à faire bénéficier laccédant des garanties de rachat du logement et de relogement prévues au II de larticle R. 331-76-5-1 ; en outre, il sengage à proposer au locataire-accédant, en cas de non-levée doption, un logement locatif correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
IV. - DISPOSITIONS DE CONTRÔLE ET DAPPLICATION
Article 8
Suivi de lopération
Le vendeur sengage à fournir à tout moment à la demande du représentant de lEtat toutes les informations et documents nécessaires à lexercice de ce suivi.
Article 9
Contrôle
Les opérations sont soumises au contrôle de la mission interministérielle dinspection du logement social.
Article 10
Conséquences de linexécution des obligations
Si le vendeur ne respecte pas les conditions prévues par la réglementation, il sexpose à devoir restituer tout ou partie des avantages dont il aura bénéficié pour la réalisation de lopération.
Article 11
Date deffet de la convention
La présente convention prend effet à compter de la date de signature par les deux parties.
Fait à ......................., le
Le préfet de département, |
Le vendeur, |
ANNEXE V
LE MODÈLE DE DÉCISION DAGRÉMENT
DÉCISION DAGRÉMENT POUR LA RÉALISATION DE LOGEMENTS FAISANT LOBJET DUN CONTRAT EN LOCATION-ACCESSION
Bénéficiaire : nom, raison sociale, forme...
No de décision PSLA
Désignation de lorganisme
Département
Commune (INSEE)
Désignation de lopération
Exercice de rattachement
Etablissement prêteur
Montant du prêt
Durée
Taux
Adossement au livret A oui non
Si oui, montant du refinancement sur livret A
Le préfet,
Vu le code de la construction et de lhabitation, et notamment larticle R. 331-76-5-1 ;
Vu le code général des impôts ;
Vu la loi no 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété ;
Vu la demande dagrément présentée par lopérateur et notamment le plan prévisionnel de financement ;
Vu la convention passée entre lEtat et le vendeur, en application du II de larticle R. 331-76-5-1, qui restera annexée à la présente décision,
Décide :
Article 1er
Il est accordé une réservation dagréments pour [adresse et description de lopération] portant sur la réalisation de (x) logements en location-accession dont (x) individuel(s) et (x) collectif(s)
- au bénéficiaire désigné : XXXXXX
Article 2
Les agréments réservés deviendront définitifs au vu de la production des documents communiqués par le vendeur et mentionnés au II de larticle R. 331-76-5-1.
Article 3
Le directeur départemental de léquipement est chargé de lexécution de la présente décision.
Fait à , le :
Le signataire,
Décision PSLA No
ANNEXE VI
LES PIÈCES JUSTIFICATIVES À LAPPUI DE LA DEMANDE
Pièces constitutives du dossier à fournir à la DDE à lappui dune demande dagrément pour lobtention dun prêt en vue de la réalisation dune opération de location-accession
Statuts du maître douvrage de lopération.
Note de présentation de lopération.
Projet de contrat de location-accession.
Convention signée entre lopérateur et lEtat.
Copie du permis de construire.
Jeu complet de plans ou état des surfaces permettant détablir le nombre de logements et de déterminer la surface utile de lopération.
Justification de la disponibilité du terrain :
- soit acte de vente ;
- soit bail emphytéotique ou à construction.
Avis du service des domaines (pour les maîtres douvrages sociaux).
Plan de financement de lopération.
Eléments de léquilibre financier de lopération : redevance payée en phase locative, mensualité de remboursement du prêt après levée doption.
Prix de revient total des logements faisant lobjet de la demande (charge foncière, montant des travaux de construction).
Engagement dun établissement de crédit mentionné au II de larticle R. 331-76-5-1 du CCH.